现在的特色小镇不胜枚举，如：养生、文化、金融、时尚、艺术。总之，一千个小镇能想出一千个特色主题。
特色小镇未来发展的担忧；
一、需要避开千篇一律的商业模式复制；
二、需要脱离圈地、占地思维模式；
商业开发建设是小镇建设中非常重要的一个环节。但是，在过度商业化过程中，必然对特色文化的破坏更深，这从丽江、阳朔、凤凰等古城可以窥见。
大约在十年前，湘西凤凰，沱江边烟雾袅袅，沿江边是各种手工烧制古法琉璃和打造银饰的作坊，感受到的是水墨画般的景致，如诗般的意境，自觉这是一个让人来了还想再来的地方。但如今再次造访古城，发现味道变了：古城变得越来越喧闹，没有文化主题的商品大量充斥、商铺销售员叫卖声此起彼伏、酒吧音乐震耳欲聋，商业化氛围越来越浓，民族地域文化日渐式微。虽然夜景依然撩人，但是感受大不如前。
始于开发特色，终于建房地产，这是目前众多特色小镇项目的一个“坏”模式。“打着特色小镇旗号去到三、四线城市拿地是很划算的，房地产商盖房子，盖完了房子小镇的建设就停滞不前了；更有一些打着特色小镇口号的企业获得土地后再把土地转手众中获取差价。这就违背了国家发展特色小镇的初心。”
“特色小镇开发目前还处于探索期，模式探索是个慢功夫，能否成功还是未知数。”，目前很多开发商扎堆投入特色小镇，有的县区甚至存在数个开发商集中拿地投项目。
特色小镇是一个突出民族性、特色性、产业性、文化性，避免千镇一面，避免重洋轻中，避免有镇无产，避免有产无文。特色小镇打造有“三要三不要”。
一要凸显特色，不要千篇一律。个性化和差异性是决定特色小镇成败的关键所在。没有独特个性，独特气质，独特文化的特色小镇充其量就是打着特色小镇旗号做无特色小镇或特色小镇仿制品的建筑垃圾群。
二要强化产业支撑，不要有镇无产或镇强产弱。要实现镇与产的匹配，居住人口与就业岗位的相对均衡，否则，只有居住功能而缺乏产业保障，小镇将慢慢成为空镇、死镇。
三要植入特色文化，不要有镇无文或产强文弱。文化要与小镇特色和产业协调，不能两张皮，更不能崇洋西化，要以彰显和弘扬中华传统文化为主流，以打造富有民族特色的专属文化为主流。
“之前曾风靡一时的美丽乡村也好，有机农场也好，都是一阵风，目前没有听说有挣到钱的。开发商目前的想法都是先参与到里面，可以囤点地。”刘社直言，十八届三中全会就提出了，未来城市郊区的农村集体经营建设性用地可以同城市的国有土地同权同价，农村的集体土地也可以分享到整个城市化过程中间土地增值的收益。目前全国都掀起了特色小镇风潮，几乎所有国内大型地产商都有类似项目，但实际上这也是一种变相囤地。
“国家发展改革委发展规划司副司长陈亚军就曾公开表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷相背离。”地产人士称，特色小镇建设已推进了一年多，目前最大的问题就是“房地产化”倾向日趋明显。当前很多特色小镇建设推动者缺少具体的建设思路，只会一味地用盖房代替特色小镇建设，用房地产规模来证明小镇建设进度。要解决这一问题，在特色小镇认定环节，就必须设置量化指标，要考核产业基础，就业人数等，同时在特色小镇建设上必须要有数量限制。
尽管特色小镇的商业模式还不清晰，开发与运营存在种种问题，但住房和城乡建设部办公厅已下发相关通知，要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。这是全国特色小镇继2016年10月公布首批127个名单后，面临又一次扩容。近日，有多个省市出台关于特色小镇的名单和相关政策，一批又一批上市公司也相继公告特色小镇相关项目。能不能杀出一条血路，还得有待市场观察，毕竟目前特色小镇的盈利状况还只是一个未知的存在。
