一个多月后，当各大财经媒体总结2017年度经济热词的时候，不出意外，“特色小镇”会上榜。
作为“风口”，这一年，从庙堂之高到江湖之远，都在谈论它。
而这个词，也在众人的谈论中，被赋予了不同的内容。是的，大家都在谈论小镇，但大家心中所想的，可能并不是同一个东西。
在普通人的期待里，“特色小镇”是一个更为宜业宜居的生活环境；
在房企的眼中，“小镇”是“大盘”的另一种表达，只不过与之前相比，叫法更时尚，也多加了一点料；
在地方政府的愿景里，“小镇”是一种全新的产业模式，是承载城市产业升级的物理空间。所以浙江的很多小镇，成为全国各地地方政府考察热地。
而在住建部的《中国特色小镇名单》上，“特色小镇”行政区划建制的升级版，推进城镇化进程的战略决策。
每个人都从“特色小镇”中，诠释出了不同的意义。但并非风马牛不相及。四种人群眼中的小镇，有一个交汇点，那就是产业。
住建部在遴选国家级特色小镇的时候，多次申明，看中的是产业，哪怕是不那么高大上的、相对小众的产业。房企在宣传自己打造的“小镇”的时候，说的也是：我们不单单是卖房子，我们还做了产业。
产业是“特色小镇”的魂，也是越来越多房企越来越明白的，需要抓住的方向。
2017年，品牌房企释放出来的信息中，“进军产业地产”成为高频词汇。排名前二十的房企，几乎没有没喊出这个口号的——尽管它们比谁都知道，“房地产”跟“产业地产”是完全两个不同概念：一个是在培育土壤，一个在卖产品。
但这并没有阻挡房企的决心——多少“大盘”，摇身一变，就变成了风口上的“小镇”或“主题产业园”。
“大盘”听上去比“小镇”霸气多了，为什么不用？因为“吃相”不怎么好看——“盘”再大，终究是楼盘，始终是一副赤裸裸的房地产模样。
但是，产业园和特色小镇就不一样了，它不仅是房子，更是房子与生活配套与产业与人情味的混合。
那么，房企主导培育出真正的产业生态的成功案例有吗？有，但是很少。
所谓产业，是一个系统工程，培育一个产业，并不像搞一栋写字楼等人来租（商业地产）一样简单，它动则十来年的培育期，一般房企没有那个耐心，没有那个情怀，恐怕也超出了大多数房企的能力边界。
产业生态链的最佳培育者，要么是政府，要么是像 BAT 这种生态量级的超级巨无霸企业。不然，一般的房企，想做这种越俎代庖的事，一般不是夸大其词，就是在为难自己。
这么说，这个风口，房企就没机会了吗？当然不是，机会很多，只是不是猪都会飞。
产城创投认为，两种角色定位的房企，会在产业地产这一轮的风口获得更多机会。一种是深耕者，一种是探险家。
深耕者自不必说，诸如华夏幸福、华侨城这种，在产业地产领域深耕多年，拥有政府的信任、广泛的资源，具备长期运作的资金模式和丰富的实操经验，品牌项目有口皆碑。这种企业在产业领域一切尽在掌握，要有光，便有了光，要有空气，便能收集到空气。看似不经意间就能把事情做成。
这种企业不多，所以我们今天着重跟你讲讲另外一种角色定位和逻辑的房企，和它的探险家手法。或许可以借鉴。
万科，曾经的中国房企老大，行业标杆。在当前中国一众房企纷纷吹响进军小镇和产业地产的号角的时候，万科似乎是最不着急的一个。现如今，几乎每家房企都有N多个正在操盘的“小镇”项目的时候，万科却很少——除了万科良渚文化村和安亭小镇，你还知道别的吗？这完全跟万科的江湖地位是不匹配的。
但这不代表万科并不打算抓住这个方向，产城创投观察，这是万科在酝酿一种更可靠的冲击波。
自2013年开始，“去中心化”的模式就开始变革万科的传统地产事业，万科总裁郁亮提出让万科摆脱传统开发思维，转而用持续不断的现金流重新打造运营式的万科“新常态”，即万科的新定位——“城市配套服务商”，并由此叩开产业地产的大门。
当然，“城市配套服务商”是一个非常宽泛的概念，从中体现的万科逻辑是这样的：产业地产是一个未知之境，需探明未知之境，然后再考虑再做什么。
这就是探险家的逻辑。有面对新领域的敬畏和谨慎：
区域的核心产业不是企业的职责，是政府主导的事情，企业该干什么事呢？：在政府主导的产业生态链中，在那个“大齿轮”上，去安装一堆“小齿轮”，用小齿轮协助“大齿轮”运转。
万科这么定位，也这么做。可别小看了这些“小齿轮”，当它运转起来，对生态产业链的“大齿轮”推动惊人。
带你去看看，万科安亭新镇，你就明白了。
万科安亭新镇的“大齿轮”是汽车产业。
汽车产业在安亭的渊源由来已久，1958年，中国第一代轿车在安亭诞生。那一年，万科的创始人王石才7岁。所以，安亭的汽车产业不是万科“造”出来的。而实际上，产业生态链从来都不是突然降临的，是孕育和水到渠成的结果。
2001 年开始，安亭规划建设为上海国际汽车城，规划面积 100 平方公里，总投资超过 1000 亿元，到2016 年，安亭的整车产量达 194.9 万辆，销售超 200 万辆，产值达 2286 亿元。安亭成为中国首个整车年产量突破 100 万辆的生产基地。放眼世界，都是巨无霸产业基地。
而且，强大的互联网浪潮，还把安亭的汽车产业，从制造业转型成为「智制业」。大批量的科创人员涌进了安亭，到目前，安亭有 15 家公共研发平台和 91 家企业研发平台，体量巨大。
汽车行业最酷的事情安亭也在做，比如说无人驾驶并不只有谷歌在研发，安亭的无人驾驶车，已经在路上试跑了无数趟了，已经实现了 12 万辆电动汽车数据采集与分析能力。
按照规划，安亭的产业目标是智能化、网联化、电动化、共享化，是全球汽车产业高地，将会引领未来交通和能源使用方式。
简单说，安亭这个地方，定义未来每个人的汽车出行方式。产业是不是已经很牛？
那问题是，既然安亭的汽车产业已经这么厉害了，万科能做什么？万科只管造房子卖掉不就好了？
当然，那样也可以。但是，立志进军产业的“探险家”眼光不是这样的。
你可能已经猜到，万科在安亭这个已经装了几个汽车“大齿轮”的产业生态链上，再安上一堆“小齿轮”。
这堆“小齿轮”包括：泊寓、万创坊、万科集、德英乐、申养……这些东西可能我们都不知道到底是什么，但是运营的很好：
泊寓是做长租公寓的，已经在安亭新镇开出了 800 间，其中 562 间都被汽车产业科创人员租走了；
万创坊是做办公的，为汽车相关产业链中小型企业提供创业孵化环境，已经租了 125 家；
万科集是做商业的，星巴克啊、7-11 啊，不在话下，和方所书店一起开了“方亭图书馆”，和小镇居民一起做了“万花筒剧院”；
德英乐是上海万科旗下的教育品牌，一不小心已经做了中小学及幼儿园 13 所……
这些都是万科在汽车王国安装的“小齿轮”都是配套型产业。但是你能说，不是驱动型产业就不是产业了吗？那么多科创人员聚集在安亭，他们的需求这些事无巨细的需求是不是得到满足？而这些“小齿轮”是不是能够让上海国际汽车城这个“大齿轮”的运转更加顺畅？
万科以探险家的敏锐，一点一点探明他们的需求，满足他们。满足汽车产业链任何一个环节的需求，就是驱动汽车产业的另一种方式。
而这门槛多低，不需要玩那么多概念，大多数房企其实都能做到。
有意思的是，万科把这种发展模式起了一个非常有趣的外号，叫“热带雨林”，意思是
像热带雨林那样不设定生长方向，让各种新物种的意外发生和进化。用万科上海区域负责人的话来说，“热带雨林是世界上生命力最强的生态系统，特点是多元共生、协同发展、包容进化、开放创新。”
照产城创投看来，他的总结还少了一个关键词——“无孔不入”。进军产业地产，并不是非要圈一块地，打造出一个概念，然后苦心经营，关键还是水到渠成。
我们稍微来总结一下万科的“产业”玩法：选择一个正在生成产业生态链的地方，填补其空白点，而不是完全由自己动手做一个产业生态链。
要完成这种模式的成功，需要几个要素的统一：
第一，是该产业生态链正面临着升级转型；
第二、该企业有进军此产业领域的决心；
第三、“产业经济”风口的推波助澜。
而苦思冥想的房企，自己是否集齐了这三颗“龙珠”，心里还没点数吗？
