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产城创投|这个房企的吃相最销魂

来源:产城创投    发布时间:2017-11-23

产城创投


一个多月后,当各大财经媒体总结2017年度经济热词的时候,不出意外,“特色小镇”会上榜。

作为“风口”,这一年,从庙堂之高到江湖之远,都在谈论它。

而这个词,也在众人的谈论中,被赋予了不同的内容。是的,大家都在谈论小镇,但大家心中所想的,可能并不是同一个东西。

在普通人的期待里,“特色小镇”是一个更为宜业宜居的生活环境;

在房企的眼中,“小镇”是“大盘”的另一种表达,只不过与之前相比,叫法更时尚,也多加了一点料;

在地方政府的愿景里,“小镇”是一种全新的产业模式,是承载城市产业升级的物理空间。所以浙江的很多小镇,成为全国各地地方政府考察热地。

而在住建部的《中国特色小镇名单》上,“特色小镇”行政区划建制的升级版,推进城镇化进程的战略决策。

每个人都从“特色小镇”中,诠释出了不同的意义。但并非风马牛不相及。四种人群眼中的小镇,有一个交汇点,那就是产业。

住建部在遴选国家级特色小镇的时候,多次申明,看中的是产业,哪怕是不那么高大上的、相对小众的产业。房企在宣传自己打造的“小镇”的时候,说的也是:我们不单单是卖房子,我们还做了产业。

产业是“特色小镇”的魂,也是越来越多房企越来越明白的,需要抓住的方向。


品牌房企


2017年,品牌房企释放出来的信息中,“进军产业地产”成为高频词汇。排名前二十的房企,几乎没有没喊出这个口号的——尽管它们比谁都知道,“房地产”跟“产业地产”是完全两个不同概念:一个是在培育土壤,一个在卖产品。

但这并没有阻挡房企的决心——多少“大盘”,摇身一变,就变成了风口上的“小镇”或“主题产业园”。

“大盘”听上去比“小镇”霸气多了,为什么不用?因为“吃相”不怎么好看——“盘”再大,终究是楼盘,始终是一副赤裸裸的房地产模样。

但是,产业园特色小镇就不一样了,它不仅是房子,更是房子与生活配套与产业与人情味的混合。

那么,房企主导培育出真正的产业生态的成功案例有吗?有,但是很少。

所谓产业,是一个系统工程,培育一个产业,并不像搞一栋写字楼等人来租(商业地产)一样简单,它动则十来年的培育期,一般房企没有那个耐心,没有那个情怀,恐怕也超出了大多数房企的能力边界。

产业生态链的最佳培育者,要么是政府,要么是像 BAT 这种生态量级的超级巨无霸企业。不然,一般的房企,想做这种越俎代庖的事,一般不是夸大其词,就是在为难自己。

这么说,这个风口,房企就没机会了吗?当然不是,机会很多,只是不是猪都会飞。


深耕者



城创投认为,两种角色定位的房企,会在产业地产这一轮的风口获得更多机会。一种是深耕者,一种是探险家。

深耕者自不必说,诸如华夏幸福、华侨城这种,在产业地产领域深耕多年,拥有政府的信任、广泛的资源,具备长期运作的资金模式和丰富的实操经验,品牌项目有口皆碑。这种企业在产业领域一切尽在掌握,要有光,便有了光,要有空气,便能收集到空气。看似不经意间就能把事情做成。

这种企业不多,所以我们今天着重跟你讲讲另外一种角色定位和逻辑的房企,和它的探险家手法。或许可以借鉴。

万科,曾经的中国房企老大,行业标杆。在当前中国一众房企纷纷吹响进军小镇和产业地产的号角的时候,万科似乎是最不着急的一个。现如今,几乎每家房企都有N多个正在操盘的“小镇”项目的时候,万科却很少——除了万科良渚文化村和安亭小镇,你还知道别的吗?这完全跟万科的江湖地位是不匹配的。

但这不代表万科并不打算抓住这个方向,产城创投观察,这是万科在酝酿一种更可靠的冲击波。

自2013年开始,“去中心化”的模式就开始变革万科的传统地产事业,万科总裁郁亮提出让万科摆脱传统开发思维,转而用持续不断的现金流重新打造运营式的万科“新常态”,即万科的新定位——“城市配套服务商”,并由此叩开产业地产的大门。

当然,“城市配套服务商”是一个非常宽泛的概念,从中体现的万科逻辑是这样的:产业地产是一个未知之境,需探明未知之境,然后再考虑再做什么。

这就是探险家的逻辑。有面对新领域的敬畏和谨慎:

区域的核心产业不是企业的职责,是政府主导的事情,企业该干什么事呢?:在政府主导的产业生态链中,在那个“大齿轮”上,去安装一堆“小齿轮”,用小齿轮协助“大齿轮”运转。

万科这么定位,也这么做。可别小看了这些“小齿轮”,当它运转起来,对生态产业链的“大齿轮”推动惊人。

带你去看看,万科安亭新镇,你就明白了。


万科安亭新镇



万科安亭新镇的“大齿轮”是汽车产业。

汽车产业在安亭的渊源由来已久,1958年,中国第一代轿车在安亭诞生。那一年,万科的创始人王石才7岁。所以,安亭的汽车产业不是万科“造”出来的。而实际上,产业生态链从来都不是突然降临的,是孕育和水到渠成的结果。

2001 年开始,安亭规划建设为上海国际汽车城,规划面积 100 平方公里,总投资超过 1000 亿元,到2016 年,安亭的整车产量达 194.9 万辆,销售超 200 万辆,产值达 2286 亿元。安亭成为中国首个整车年产量突破 100 万辆的生产基地。放眼世界,都是巨无霸产业基地。

   而且,强大的互联网浪潮,还把安亭的汽车产业,从制造业转型成为「智制业」。大批量的科创人员涌进了安亭,到目前,安亭有 15 家公共研发平台和 91 家企业研发平台,体量巨大。

   汽车行业最酷的事情安亭也在做,比如说无人驾驶并不只有谷歌在研发,安亭的无人驾驶车,已经在路上试跑了无数趟了,已经实现了 12 万辆电动汽车数据采集与分析能力。

 按照规划,安亭的产业目标是智能化、网联化、电动化、共享化,是全球汽车产业高地,将会引领未来交通和能源使用方式。

简单说,安亭这个地方,定义未来每个人的汽车出行方式。产业是不是已经很牛?

那问题是,既然安亭的汽车产业已经这么厉害了,万科能做什么?万科只管造房子卖掉不就好了?

 当然,那样也可以。但是,立志进军产业的“探险家”眼光不是这样的。


产业生态链



你可能已经猜到,万科在安亭这个已经装了几个汽车“大齿轮”的产业生态链上,再安上一堆“小齿轮”。

这堆“小齿轮”包括:泊寓、万创坊、万科集、德英乐、申养……这些东西可能我们都不知道到底是什么,但是运营的很好:

泊寓是做长租公寓的,已经在安亭新镇开出了 800 间,其中 562 间都被汽车产业科创人员租走了;

万创坊是做办公的,为汽车相关产业链中小型企业提供创业孵化环境,已经租了 125 家;

万科集是做商业的,星巴克啊、7-11 啊,不在话下,和方所书店一起开了“方亭图书馆”,和小镇居民一起做了“万花筒剧院”;

德英乐是上海万科旗下的教育品牌,一不小心已经做了中小学及幼儿园 13 所……

    这些都是万科在汽车王国安装的“小齿轮”都是配套型产业。但是你能说,不是驱动型产业就不是产业了吗?那么多科创人员聚集在安亭,他们的需求这些事无巨细的需求是不是得到满足?而这些“小齿轮”是不是能够让上海国际汽车城这个“大齿轮”的运转更加顺畅? 

万科以探险家的敏锐,一点一点探明他们的需求,满足他们。满足汽车产业链任何一个环节的需求,就是驱动汽车产业的另一种方式。

而这门槛多低,不需要玩那么多概念,大多数房企其实都能做到。

有意思的是,万科把这种发展模式起了一个非常有趣的外号,叫“热带雨林”,意思是

像热带雨林那样不设定生长方向,让各种新物种的意外发生和进化。用万科上海区域负责人的话来说,“热带雨林是世界上生命力最强的生态系统,特点是多元共生、协同发展、包容进化、开放创新。” 

   照产城创投看来,他的总结还少了一个关键词——“无孔不入”。进军产业地产,并不是非要圈一块地,打造出一个概念,然后苦心经营,关键还是水到渠成。


“产业”玩法




     我们稍微来总结一下万科的“产业”玩法:选择一个正在生成产业生态链的地方,填补其空白点,而不是完全由自己动手做一个产业生态链。

    要完成这种模式的成功,需要几个要素的统一:

    第一,是该产业生态链正面临着升级转型;

    第二、该企业有进军此产业领域的决心;

    第三、“产业经济”风口的推波助澜。

    而苦思冥想的房企,自己是否集齐了这三颗“龙珠”,心里还没点数吗?


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