产业地产的风口，湾区城市产城人融合的新契机（一）

2017年的下半年，产业地产的发展迎来“井喷”期。在严控的楼市政策不断发酵的情况下，万科、碧桂园、金地、保利、时代、星河控股、华夏幸福等房企今年动作频频，纷纷布局产业地产。

在深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市，房企与产业的融合日趋紧密，品牌房企利用自身的资金优势与资源优势，与当地政府合作，在城市交界布局产业园区、特色小镇等各种项目。

种种迹象都表明，粤港澳大湾区的产业地产已然走到风口。 曾经对城市升级扮演过重要角色的传统房企，如何参与产业发展，打破以往的“住宅”思维，如何实现产业创新，推动产城人融合，成为重要课题。

看好湾区发展 各房企转型产业地产

何为产业地产？产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，构建的产业价值链一体化的项目，可被细分为产业园区、孵化器、特色小镇等模式。

据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、保利等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块。各大房企战略计划已经走上日程，动态频密，多个项目正在紧锣密鼓地动工。

品牌房企转型之初，其项目多在一线城市进行“试水”。如保利地产的第一个“尝鲜”项目落户广州南沙，将打造跨境电商产业园区。据保利地产透露，其公司将会以一线城市群为目标区域，拓展1-2个项目。另外，星河控股以深圳为根据地，开拓了星河·WORD产业园，通过该项目积累了多元化的招商资源和产业链整合的能力，转而向周边的城市扩张。

实际上，品牌房企转型产业地产的现象始于2013年，但一直并未激出特别大的“水花”。一位业内人士谈到，过去住宅市场的高利润，使房企未有足够的动力转型。但随着今年的调控政策收紧，住宅用地价格上升等因素，促使房企真正下决心转型。

2016年，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》发布，提出加快培育特色小城镇。这一政策使得正在转型的房企看到了发展的风口———打造特色小镇。“碧桂园集团积极响应国家提出建设特色小镇的号召，未来将聚焦创新和绿色产业的发展。”一位碧桂园的产业部相关负责人谈道，“产城人的融合发展可以为政府带来税收、就业等红利。”华夏幸福已经与东莞中堂镇政府签署合作协议，还与佛山南海丹灶和高明区签署了合作备忘录。

“一方面是响应国家政策，但更重要的是房企传统的盈利模式正在被压缩。”产城创投-园区梦工场创始人陈迩认为，“土地的供应量正在缩减，房企已经在考虑未来5至10年的发展，从销售物业向租赁、运营转型是必然趋势。”

另一方面，“房企转型布局产业地产与城市发展息息相关。目前，政府也有意引导房企做产业地产。如果房企能通过产业运营，为当地招商引资，带来经济增长，促进产城融合，政府的态度是打开门欢迎。”

   产业地产具有是资金投入大、回报周期长的特征，但同时也具备长期增值功能。这成为了房企青睐产业地产的重要原因。房企可以通过拿地自持，运营产业项目，实现资产增值。