无论田园综合体，特色小镇都请不要误把规划当策划。不然必死无疑！
第一败点：没有策划
田园综合体 有不少人误把规划当作策划。于是找来几家学院派规划公司进行PK方案，折腾到最后结果以失败告终！规划与策划分别都是什么:
无论是美丽乡村，田园综合体也好，在策划与规划谁先进行，谁重要这个问题上，还有很多地方或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重！
很多地方或公司会先做个学院派概念规划，把图做漂亮些，主要应付政府，领导喜欢就好。这些概念规划其中没有总体定位、产业选择、市场分析、业态组合、创新营销、开发策略、运营模式、创收回报等项目的核心策划灵魂。
田园综合体 学院派概念规划主要是按传统套路进行，把别的公司在的规划文本中的文字与图片改一下，甚至连图片也不改，几天时间就可以做好了，但为了糊弄外行，有些几天时间就可以改好的规划，他得说成几十天才能做好，这样才好要个好价钱。
田园综合体 其实，有顶层设计的策划是非常难做的，策划五大产业，千个子产业植入，设计产业现金流，设计农旅项目的交易结构，各种ppp项目包装进入，做资金结构化安排，设计股权架构。
而且收费还不及规划费的30%，不过一些公司还是不愿多出策划费来得到顶层设计的策划，以为规划可以一步到位，可以省去策划费用。
田园综合体 项目要想完美与成功地落地，与后面项目开业后会带来巨大的收益与回报，如要没有专人策划师深入项目当地进行市场调研，收集地方人文历史，分析周边市场需求及消费力数据，了解同业竞争对手经营状况等等，不做足这个前期工作，而把项目随便地交付出来先规划，这是不可能有满意的好结果的！
田园综合体 现今国內多如牛毛的农林田特文旅项目中，多少人用泪与钱付出多大的惨痛代价？值得引以为戒！
田园综合体
二、他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌；
三、在创意上是天马行空，老板奖励创意；
四、是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想，翻遍各种典籍；
学院派只是研究理论超前，但要付诸实践就不是这回事了，这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过，缺少这方面的实操经验，怎么会出好成果呢？
田园综合体 所以，他们的规划之中几乎99%闭门造车，纸上谈兵，不切实际及符合市场需求。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时，这才知道未先策划吃大亏了，但又不想再花价钱做策划了，为了省钱，只能原来规划上修修补补，这种修修补补是越弄越糟糕，越弄越四不象，这种明知错，还是硬着头皮上的做法，吃大亏是必然，在全国都是通病！四处皆有之！
田园综合体 策划是项目的灵魂，大凡一个成功的项目，必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后，依据这个灵魂及总体思路，再来指导下一步规划。
田园综合体 项目直接进入规划，必然会导致洗煤球式改来改去，无论怎么改，项目缺少灵魂，最后也是无法落地的。大多政府或公司总是误把规划当策划，于是找几家规划公司PK方案，折腾到最后结果可想而知？
田园综合体
第二败点：生搬硬套
有些人山寨从而盈利惯了，懒得独立思考脑都生锈了。形成了克隆风。因为某个成功的案例、外国某个不错的就克隆。
田园综合体 成功的项目的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。项目的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。好的田园综合体与美丽乡村是长出来的，而不是生搬硬套上去的。
田园综合体
第三败点：创新过度
有人片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。
田园综合体 还有另一种误区，就是把简单问题复杂化。例如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出108种农旅项目，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。
田园综合体 其实，不管从什么角度分类，也就十来种。过度追求标新立异，容易搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。
田园综合体 还有另一种过度超前的情形是，有些企业做农旅项目时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。
田园综合体 第四败点：只玩概念
农旅项目的核心是产业带动，不是炒地皮，不能本末倒置。
田园综合体 有些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田园综合体的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。
农旅项目投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。
田园综合体 有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？
田园综合体
农旅项目的选址，有两种理想的情形：
田园综合体 有不少人误把规划当作策划。于是找来几家学院派规划公司进行PK方案，折腾到最后结果以失败告终！规划与策划分别都是什么:
无论是美丽乡村，田园综合体也好，在策划与规划谁先进行，谁重要这个问题上，还有很多地方或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重！
很多地方或公司会先做个学院派概念规划，把图做漂亮些，主要应付政府，领导喜欢就好。这些概念规划其中没有总体定位、产业选择、市场分析、业态组合、创新营销、开发策略、运营模式、创收回报等项目的核心策划灵魂。
田园综合体 学院派概念规划主要是按传统套路进行，把别的公司在的规划文本中的文字与图片改一下，甚至连图片也不改，几天时间就可以做好了，但为了糊弄外行，有些几天时间就可以改好的规划，他得说成几十天才能做好，这样才好要个好价钱。
田园综合体 其实，有顶层设计的策划是非常难做的，策划五大产业，千个子产业植入，设计产业现金流，设计农旅项目的交易结构，各种ppp项目包装进入，做资金结构化安排，设计股权架构。
而且收费还不及规划费的30%，不过一些公司还是不愿多出策划费来得到顶层设计的策划，以为规划可以一步到位，可以省去策划费用。
田园综合体 项目要想完美与成功地落地，与后面项目开业后会带来巨大的收益与回报，如要没有专人策划师深入项目当地进行市场调研，收集地方人文历史，分析周边市场需求及消费力数据，了解同业竞争对手经营状况等等，不做足这个前期工作，而把项目随便地交付出来先规划，这是不可能有满意的好结果的！
田园综合体 现今国內多如牛毛的农林田特文旅项目中，多少人用泪与钱付出多大的惨痛代价？值得引以为戒！
田园综合体
很多选学院派规划，主要是看上国企背景，有实力有资质，实力当然不假，但，有一点是大多人忽略的，这种国企的规划师在背景优越环境下，求安定，公务制准时上下班，及少深入民间与山山水水之中生活体验。 田园综合体
当往往草根派阶段的策划人就不一样：
二、他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌；
三、在创意上是天马行空，老板奖励创意；
四、是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想，翻遍各种典籍；
学院派只是研究理论超前，但要付诸实践就不是这回事了，这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过，缺少这方面的实操经验，怎么会出好成果呢？
田园综合体 所以，他们的规划之中几乎99%闭门造车，纸上谈兵，不切实际及符合市场需求。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时，这才知道未先策划吃大亏了，但又不想再花价钱做策划了，为了省钱，只能原来规划上修修补补，这种修修补补是越弄越糟糕，越弄越四不象，这种明知错，还是硬着头皮上的做法，吃大亏是必然，在全国都是通病！四处皆有之！
田园综合体 策划是项目的灵魂，大凡一个成功的项目，必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后，依据这个灵魂及总体思路，再来指导下一步规划。
田园综合体 项目直接进入规划，必然会导致洗煤球式改来改去，无论怎么改，项目缺少灵魂，最后也是无法落地的。大多政府或公司总是误把规划当策划，于是找几家规划公司PK方案，折腾到最后结果可想而知？
田园综合体
第二败点：生搬硬套
有些人山寨从而盈利惯了，懒得独立思考脑都生锈了。形成了克隆风。因为某个成功的案例、外国某个不错的就克隆。
田园综合体 成功的项目的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。项目的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。好的田园综合体与美丽乡村是长出来的，而不是生搬硬套上去的。
田园综合体
第三败点：创新过度
有人片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。
田园综合体 还有另一种误区，就是把简单问题复杂化。例如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出108种农旅项目，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。
田园综合体 其实，不管从什么角度分类，也就十来种。过度追求标新立异，容易搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。
田园综合体 还有另一种过度超前的情形是，有些企业做农旅项目时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。
田园综合体 第四败点：只玩概念
农旅项目的核心是产业带动，不是炒地皮，不能本末倒置。
田园综合体 有些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田园综合体的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。
田园综合体 当然也有另外一种情形，企业被政府的“优待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特产主题，就规划了相关特色小镇，并以优惠政策招商引资，这种情形下，企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。 田园综合体
农旅项目投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。
田园综合体 有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？
田园综合体
农旅项目的选址，有两种理想的情形：
一是位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是农旅项目的首选；
二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）。