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无论田园综合体,特色小镇都请不要误把规划当策划。不然必死无疑!

发布时间:2018-07-19 点击数:10694
第一败点:没有策划

       有不少人误把规划当作策划。于是找来几家学院派规划公司进行PK方案,折腾到最后结果以失败告终!规划与策划分别都是什么:
       无论是美丽乡村,田园综合体也好,在策划与规划谁先进行,谁重要这个问题上,还有很多地方或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重!
       很多地方或公司会先做个学院派概念规划,把图做漂亮些,主要应付政府,领导喜欢就好。这些概念规划其中没有总体定位、产业选择、市场分析、业态组合、创新营销、开发策略、运营模式、创收回报等项目的核心策划灵魂。
       学院派概念规划主要是按传统套路进行,把别的公司在的规划文本中的文字与图片改一下,甚至连图片也不改,几天时间就可以做好了,但为了糊弄外行,有些几天时间就可以改好的规划,他得说成几十天才能做好,这样才好要个好价钱。
       其实,有顶层设计的策划是非常难做的,策划五大产业,千个子产业植入,设计产业现金流,设计农旅项目的交易结构,各种ppp项目包装进入,做资金结构化安排,设计股权架构。 
       而且收费还不及规划费的30%,不过一些公司还是不愿多出策划费来得到顶层设计的策划,以为规划可以一步到位,可以省去策划费用。
       项目要想完美与成功地落地,与后面项目开业后会带来巨大的收益与回报,如要没有专人策划师深入项目当地进行市场调研,收集地方人文历史,分析周边市场需求及消费力数据,了解同业竞争对手经营状况等等,不做足这个前期工作,而把项目随便地交付出来先规划,这是不可能有满意的好结果的!
       现今国內多如牛毛的农林田特文旅项目中,多少人用泪与钱付出多大的惨痛代价?值得引以为戒!

       很多选学院派规划,主要是看上国企背景,有实力有资质,实力当然不假,但,有一点是大多人忽略的,这种国企的规划师在背景优越环境下,求安定,公务制准时上下班,及少深入民间与山山水水之中生活体验。


园区综合体


当往往草根派阶段的策划人就不一样:


一、他们深入了解山山水水;
二、他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌;
三、在创意上是天马行空,老板奖励创意;
四、是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想,翻遍各种典籍;

       学院派只是研究理论超前,但要付诸实践就不是这回事了,这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过,缺少这方面的实操经验,怎么会出好成果呢?
       所以,他们的规划之中几乎99%闭门造车,纸上谈兵,不切实际及符合市场需求。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时,这才知道未先策划吃大亏了,但又不想再花价钱做策划了,为了省钱,只能原来规划上修修补补,这种修修补补是越弄越糟糕,越弄越四不象,这种明知错,还是硬着头皮上的做法,吃大亏是必然,在全国都是通病!四处皆有之!
       策划是项目的灵魂,大凡一个成功的项目,必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后,依据这个灵魂及总体思路,再来指导下一步规划。
       项目直接进入规划,必然会导致洗煤球式改来改去,无论怎么改,项目缺少灵魂,最后也是无法落地的。大多政府或公司总是误把规划当策划,于是找几家规划公司PK方案,折腾到最后结果可想而知?

第二败点:生搬硬套

       有些人山寨从而盈利惯了,懒得独立思考脑都生锈了。形成了克隆风。因为某个成功的案例、外国某个不错的就克隆。
       成功的项目的某些内容是可以复制的,但不能全盘复制。项目的定位,必须因地制宜,结合特定区域的实际情况。好的田园综合体与美丽乡村是长出来的,而不是生搬硬套上去的。


第三败点:创新过度

       有人片面理解“差异化”,认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性,这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度,其实已经不可行了。
       还有另一种误区,就是把简单问题复杂化。例如,有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广,恨不得总结出108种农旅项目,囊括各种稀奇古怪,乱花渐欲迷人眼,不明觉厉。 
       其实,不管从什么角度分类,也就十来种。过度追求标新立异,容易搞成非主流的很小众项目,走进窄胡同,甚至死胡同。 
       还有另一种过度超前的情形是,有些企业做农旅项目时过于理想化,脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”,人们通常重视“因时”“因地”,忽视了“因人”。

第四败点:只玩概念

       农旅项目的核心是产业带动,不是炒地皮,不能本末倒置。
       有些开发商为了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似田园综合体的概念,其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露,政府生厌,开发商可能也拿不到后续的土地。

       当然也有另外一种情形,企业被政府的“优待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特产主题,就规划了相关特色小镇,并以优惠政策招商引资,这种情形下,企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性,如果投资者没有深入分析,一冲动就进去干,很容易被套牢。


失败五:盲目选址 

       农旅项目投资过热,会导致一些人丧失正常的理性判断,在抢地大战中,盲目拿下一些其实并不合适的用地。 
       有些地块生态环境的确不错,看上去很美,却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产,其核心是发展产业,选址不能像旅游地产那么随意。更何况,上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗?

农旅项目的选址,有两种理想的情形:

是位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,这是农旅项目的首选;

是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。 


如何才能活下去?


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