可现有的特色小镇，以及一些规划的特色小镇，不少是走旅游观光路线的。跟产、城、人和文融合的要求有不小的差距。

　　比如绿城的农业小镇，规划面积是三平方公里左右，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，90%是住宅，预计售价1万元/平方米，10%是医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等配套设施。

　　农业小镇算比较好一点的了，像上海（楼盘）的“一城九镇”则是搞西化，打造意大利特色主题（浦江镇被）、德国特色主题（安亭）等，就是没有中国本土的特色，这样的特色不仅难以叫特色，而且令人沮丧。

　　甚至还有一些房企老总认为，只要在风景区建几个酒店，搞些房地产开发就是特色小镇了！

　　第四种身处偏远四五线城市，也霸王硬上弓干小镇

　　近年来，不少地方已陆续取消GDP考核。可是，特色小镇热以来，还是有不少地方政府照搬中央关于特色小镇的参考意见，定时间、定数量、定投资规模等。有条件的地方上马，没有条件的地方创造条件也要上马。

　　一些开发商投政府所好，以为占了便宜，岂不知在这种产业薄弱，连现有人口都留不住的城市做特色小镇，简直就是自寻死路。前些年贫困县里报上去的特色小镇，现在基本都就地趴倒了。

　　杭州（楼盘）市城市规划设计研究院院长华芳将在创建特色小镇的“社会基础”中，把经济地位和人均收入，以及“块状”产业放在前三位。特色小镇更多的是为了弥补大城市、人口过于集中的短板，若缺乏上述条件，特色小镇就是空中阁楼。

　　现在，政府提倡的小镇建设主要是基于产业的，跟过去的产业园区不太一样，但内核还是产业园区，比如杭州的西湖云栖小镇（规划面积3.5平方公里、成立一年后，2015年实现了涉云产值近30个亿，完成财政总收入2.1个亿，累计引进企业328家，其中涉云企业达到255家，产业已经覆盖云计算、大数据、互联网金融、移动互联网等各个领域），就是主打信息产业的园区，因每年的云栖大会而广为人知，「安防小镇」则是一个安防产品的产业园区。

　　第五种没有事先策划，拿了地之后规划，直接开干

　　由于一窝蜂的进入，现在干特色小镇的，基本都选择性的忽视前期规划。而只热衷于拿到地再说，后续直接开干，使得特色小镇的泡沫很大。

　　俗话说得好，凡事预则立不预则废。没有前期的策划，拿到地之后再请人策划规划，决定项目具体做什么，怎么做，一定是本末倒置的……

　　即便是增量开发领域，拿地之前也要先想清楚，区位的特性是什么，面对的客群是什么，要做什么样的产品等，否则，地拿错了一切就错了。

　　两年前，某中小房企老总借着政策的东风，拿了一块地，成功申报特色小镇。当时大数据十分火，该老总就想整合相关企业，但最终失败。

　　第六种没有自身特色，只会找别人的小镇照搬照抄

　　复制是上规模最快的方式，这一点在增量开发领域被用到了极致，有些企业甚至一张图纸全国复制。

　　复制的成本低、风险小，速度快。可是，如果特色小镇也这么玩的话，那就完了，因为“特”没有了！

　　南方某地耗资近10亿克隆奥地利的“哈尔施塔”（世界文化遗产，被认为是欧洲最美小镇之一），最终换来的只是一个普通的景点。这种其实连文旅小镇都算不上，更别说是特色小镇。

　　还有一些小镇，动不动要学人家引进世界五百强企业，如此一来，瞬间泯然众人矣，还有什么特色可言，你后发力，能干的过产业链已经完整的前辈？

　　第七种觉得只要政府大力扶持，就一定能做大做强

　　全国各地的特色小镇“遍地开花”，怎么才能让自己脱颖而出呢？申请成为国家级、国际化的小镇！

　　最重要的是，一旦成为“国家级”，就可以获得各级政府的更大扶持。因此，不少特色小镇对引进和发展产业不怎么热心，但使出了吃奶了力气去参评。

　　显然，这是典型的空手套白狼。特色小镇的发展，固然需要政府扮演引导开发、制定政策的角色，但企业才是主角。抱着等、靠、要的思想做特色小镇，一定是死路一条。浙江某小镇，前期各种风光，级别很高，可是由于后期管理不善，被连续降格，最后沦落为一个普通的小乡村。

　　第八种走向另一个极端，认为有产业就一定能干好

　　如果说，地产是特色小镇的躯壳，那产业就是特色小镇的灵魂。可是，光有灵魂，不见得就能做起来。

　　比如某地盛产小龙虾，有个房企就想在当地搞小龙虾特色小镇。当前小龙虾确实一年火过一年。小龙虾养殖确实也带动了当地人的就业和收入增加。

　　可是，当前该地的小龙虾产业，只是停留在养殖和批发的阶段，且不太具有形成产业链的条件，你怎么搞特色小镇。

　　02

　　搞懂两大核心逻辑

　　做特色小镇就顺了

　　轰轰烈烈做小镇，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂园惠州（楼盘）潼湖科技小镇。其将于今年9月份开园，届时会有20多家上市企业入住园区，随着园区逐渐开放，首期2平方公里园区的产值大约会达到150亿元左右。

　　怎么才不会将特色小镇作死，而是美好地活下去？建议可以说很多，比如要有耐心，不要老想着赚快钱；要先找到魂——产业；要做好顶层设计，拿好地，设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式……

　　以选址为例，特色小镇要么位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，要么得位于大型旅游目的地，有足够人流量的支撑。

　　比如，东莞（楼盘）松山湖就承接了很多从深圳（楼盘）转移过去的产业，较适合打造特色小镇。再比如嘉兴市的南湖基金小镇，就是为了承接上海金融服务业转移的。类似格林尼治小镇的杭州玉皇山南基金小镇也是一个很好的例子。

　　首先是产业的生态逻辑。招商团队保姆式服务，现在一些产业园就已经干得不错了。你特色小镇租金比别人便宜一点，服务更好一点，当地的政策更优惠一点，并不是什么值得夸耀的核心竞争力。打造一个生态才是！

　　比如一线城市里的北上深，如果将土地财政去掉，北京（楼盘）、上海的财政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百强企业，上海有国际化的顶尖资源。可是，深圳有非常完整的产业链条，形成了高科技的生态，这秒杀了北京和上海。

　　想要做好特色小镇，同样要打造一个个小生态。否则，即便你把世界500强都招来，你的小镇很可能还是不行，因为没有生态是没法经营的。

　　要打造生态，要很强的资源整合能力。中城新产业的刘爱明举例，为了解决园区的技术，其自己掏钱引进实验室，把中科院技术转移中心弄到深圳，自己运营。碧桂园恒大绿城等甚至自己砸钱进军高科技行业！

　　中城新城业和碧桂园合作的小镇，碧桂园是大股东，负责做小镇；中城新产业是小股东，负责做科技。为了做成物联网的生态，其打造了物联网影响力中心（做媒体、做展览展销、做智库、做协会）、引入龙头企业研发集群，同时还组建了物联网人才中心，很好的形成了一个生态。

　　最好还要能帮入驻的客户卖东西。此前明源君多次说过，房地产离互联网尚远，其实距离科技也还远。很简单，现在一线城市5万一平米的房子和10万一平米的房子，除了地段不同之外，没有其他太大的区别，至于高科技，应用得更是少。将一些高科技产品，应用到增量房地产市场，就是一个既帮助入驻企业卖东西，又提升房地产科技感的双赢事情，大家都很开心。

　　其次是地产的逻辑。如上所说，搞特色小镇，光想着搞地产开发销售，肯定玩不转，但另一个极端——完全妖魔化房地产，也是行不通的。

　　特色小镇里，地产和产业应该是相辅相成的关系，而不是对立的关系。因为任何一个特色小镇，想要获得成功，都应该要在启动之后不久就具备自我造血的能力——毕竟，政府的补贴终究是有限的。

　　但是特色小镇的住宅，不能像其他的住宅一样，三下五除二就卖光。否则，产业客户来了就没有房子买了，没办法安居。即便政府在出让土地时没有限制，你也要将房子留着卖给产业客户，有多再卖给其他人。这样，地产既实现了前期资金的回笼，又为产业提供了服务……

　　总的来说，要做好特色小镇首先需要先产业、后地产；其次强持有、弱销售；最后轻招商、重生态。