破解“千城一面” 特色小镇探路产城融合

11月21日，由中国社科院指导、中国经营报社主办的“产城融合·2017中国城市发展峰会”在北京举行，作为本次会议重要议程之一， “城市更新再造城市，特色小镇探路产城融合”的圆桌论坛引发嘉宾激烈讨论和热议。

《中国经营报》记者注意到，在该圆桌论坛环节，各方对于当下热门话题“产城融合、特色小镇”等建设和发展问题有不同的理解，有嘉宾还结合企业实践发出深刻提醒：“特色小镇建设需要职业化思维和耐得住寂寞”。

主持人：城市更新发展到今天的地步，我们如何来抢占这块市场？未来十年，甚至更长远的时间，企业应该如何去布局城市更新？

匡洪广：房地产的天花板什么时候来是一个问号，由此有一个话题就是转型。主持人说的城市更新是一个方向，但这个面太宽了，而特色小镇是一个具体发展的一个模式，也是一个产品。这个城市更新是一个宽泛的概念，这里面更新的话，你像我们有写字楼搞众创空间，电子城批发市场全改成众创空间了，也有一些原来华堂商场搞不下去改成办公楼了。

现在我们的参与企业有多种形式，一是由于房地产的市场存在，我们还是拿地盖房子；二是转型的思维，企业已经彻底转型搞产业去了；三是专门成立一个产城融合板块，成立一个小镇板块，来打造特色小镇。这个特色小镇不光是文旅小镇，也有农业小镇、科技小镇等。

天花板迟早会来的，要及早转型。为什么我们搞产业很难？因为转型就会挑战既有的商业模式，挑战团队能力，挑战资源整合能力。房地产企业要转型的话，应该早一点着手做准备。

常世芳：城镇化进程的推进和房地产迅猛发展的这20年，传统房地产从新建、开发、交易逐步转化为对存量房的交易。北京天恒置业集团在2016年把开发经营模式变成销售和持有并举，开发和运营共进，产业和金融互动。与此同时，天恒也在产城融合方面做出了很多全新的尝试。比如受北京市西城区政府委托，公司全面负责北京马连道茶叶商圈的疏解及升级改造工作，并成立了“疏解与升级指挥部”。未来，马连道茶街地区将以茶为特色，多元发展为文化创意街区，通过转型升级，疏解批发、物流、仓储等不符合首都核心功能。

阎镜予：城市更新是一个存量的概念，首先是把一些现有建筑进行活化利用。城市更新，深圳是全国面临城市更新问题最严峻的地方。从存量操作来讲，我相信深圳是城市更新的主战场。在这个主战场里面，其实我们公司从2003年开始做，做得非常早，城市更新我觉得有几个方面要考虑。第一是你要不要推倒重来，这是活化利用的问题。第二是推倒之后，要不要变性质，原来是工业用地，要不要用城市更新的政策再补一份住宅。第三是工改工，要不要提高容积率，归根到底是一个算账的问题。因为城市更新最大的问题是拆迁，拆迁的成本高企以后，新的开发商如何在高企的成本前提下更好地提升地块的质量，他必须要算账。我想城市更新到后面是一个非常挑战政策的问题。当前，很多城市更新由企业前期介入，代行政府职能，但是如何平衡和算账这是非常大的问题。

主持人：如何在做城市更新的同时，又能保存这个城市记忆？

常世芳：在城市更新方面，公司目前在北京核心城市区域后海有5平方公里的城市改建项目，什刹海项目在最大程度尊重历史文化保护区的城市肌理、传统建筑特征、历史人文保护与传承的前提下，开展风貌保护、人口疏解、基础设施改造及产业提升等工作。

阎镜予：关于城市记忆有三重保护机制，第一重保护机制是国家的政策法规，因为有很多遗迹、记忆已经是被国家在城市规划方面就已经列入不可改造的范围；第二重保护机制是这个地方的商业逻辑，因为其实提到改造大家第一想法是拆，但是拆未必是最好的经济价值。有时候你留一点东西，这一点东西可能是画龙点睛的所在。而这个画龙点睛对整个开发价值的提升是不可估量的；第三重保护机制是大家精神追求层面。我想这三重保护机制，其实可以让一个很好的历史遗迹保存。

主持人：我们的特色小镇如何才能保证它健康的生命力？

匡洪广：小镇应该是打造某个领域的全国影响力，甚至全球影响力的高地或者产业中心、文化中心或者一个顶级的消费目的地，没有追求的泛泛的项目，一个开发区招一些企业，然后有点投资就可以了，这不是小镇。每一个小镇是独一无二，杭州的梦想小镇未来想跟硅谷叫板，打造一个中国创新创业的高地。

该怎么来谋划小镇呢？首先是一种战略思维上的差异，这个小镇不是一个地产项目，也不是一个普通的产业项目。小镇的理念高于原来我们所说的产城融合，小镇是要以产业为核心，一块地，一个投资主体，一个发展方向，最后成为一个高地。这对我们传统的开发商来说是一个挑战。

杨允：一个好的特色小镇应该坚持以生态为底板，以产业为动力，以人的休闲为平台，以文化为标签，以宜居为目标这样的理念。中国宏泰发展的特色小镇和产业市镇是要解决目前城市大量存在的问题，建设创新、协调、绿色、开放、共享的工作和生活空间。过去几十年，工业化把大量人口聚集在城市，牺牲了很多东西。为此，我们强调要从产业功能、城市功能、生态功能、文化功能出发，不会单纯为了经济增长而损失生态环境甚至文化。

特色小镇“特”在产业，没有产业的小镇是缺少生命力的。一个好的特色小镇应该是以产业构建为核心，城市配套服务功能要齐全，能把人留下来，这个区域才能可持续发展。特色小镇的开发理念和过去的房地产完全不一样，不能按照过去的房地产思维来过度强调它的介入体量和算经济账，而要以整个城市的经营来保持平衡。另外，做特色小镇需要职业化思维，一定要从产业的角度考虑问题，搭建一系列的服务平台，提供一系列的空间载体。产业来了之后，还要把人留下来，这仍然需要以产业为出发点，完善一系列区域功能。

主持人：我们的特色小镇在开发策划的时候，如何去寻找自己的特色？在建设的过程中如何树立自己的特色？企业做特色小镇的时候，如何解决融资问题？在投资的时候我们如何考量？

匡洪广：特色小镇是一个大战略、大创新，因为它规避了我们改革开放以来发展短板。现在千城一面，都是一个标准，一个文件管全国，不强调个性，不强调本土化、本地化。此外，我们产业的同质化，一个文件发展战略新兴产业，大家都一哄而上。而特色小镇可以破解这两个问题，可以破解千城一面。

小镇强调什么？从功能定位选择上，小镇强调是错位发展，是差异化。小镇不是宏观层面的事，而是中观层面、区域层面的事。现在出的政策里面，省里市里出的政策比国家的政策实惠。

杨允：特色小镇是具有明确产业定位、科技元素、文化内涵、生态特色、旅游业态和一定社区功能的发展空间平台，呈现产业发展“特而精”、功能集成“聚而合”、建设形态“小而美”、运作机制“活而新”的特征。中国宏泰发展正在建设航空小镇、体育休闲小镇、金融小镇、以“健康+大数据”为核心的产业小镇等。另外，中国宏泰发展在智能制造方面也进行转型升级，探索引进海外资源合作打造智能小镇。对中国宏泰发展来讲，小镇应与当地的要素相匹配，不要一哄而上，也不要把小镇当成政绩工程来做，要根据手上的资源来确定做什么样的特色小镇。毕竟区域发展和房地产不一样，不能走急功近利的路子，要有长效机制，耐得住寂寞，有战略定力度过培育期，把它做扎实，而不是做成一个烂尾垃圾。

融资问题对中国宏泰发展来说不是难题。首先，我们是上市公司，资本市场可以解决资金问题。其次，我们公司的现金流非常好，项目已在全国布局。另外，做产业需要基金介入，我们已经成立了不少产业基金，可以解决区域发展所需要的资金。同时，我们也会根据自己手上的资源来做特色小镇，不盲目扩张。

来源：中国经营网