中山要火了！产业地产风口悄然来临，品牌房企“不务正业”抢滩粤港澳大湾区
导读
2017年，借着“特色小镇”的东风，产业地产迎来了“井喷”期。在楼市政策不断升级的背景下，传统房企动作频出，纷纷布局产业地产。
共建粤港澳大湾区成为湾区产业地产发展的新契机。湾区城市深圳、惠州、广州、佛山、东莞、中山等城市产城融合日趋紧密。品牌房企紧抓机遇，利用自身的资金和资源优势，与当地政府合作，上马各种产业园区、特色小镇项目。
房企参与产业发展，该如何打破“住宅思维”？如何发挥自身优势，助力实现产业地产产城融合的核心使命？政府又将如何防止房企“挂羊头卖狗肉”，以产业之名发展住宅？产业创新之路何去何从？等等问题，都成为当前的重要课题。
而地处粤港澳大湾区几何中心的中山，又有哪些大动作正在进行？这座以“一镇一品”闻名的城市，其产业升级又迎来了哪些重要契机？更是每一个生于斯长于斯的人最关注的问题。
看好湾区发展 各房企转型产业地产风口
何为产业地产？产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区、孵化器、特色小镇为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。它以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
据统计，2017年，国内排名前20的房企，一半以上都开始涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、保利等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块，多个项目正在紧锣密鼓地动工。这其中，还不包括之前就在产业地产领域耕耘颇深的万达、华夏幸福、绿城、华侨城等企业。这局面，说蜂拥而上也不为过。而在三年之前，产业地产还属于房企关注的冷门区域。
“一方面是响应国家政策，但更重要的是房企传统的盈利模式正在被压缩。”产城创投-园区梦工场创始人陈迩分析，“土地的供应量正在缩减，房企已经在考虑未来5至10年的发展，从销售物业向租赁、运营转型是必然趋势。”
另一方面，“房企转型布局产业地产与城市发展息息相关。目前，政府也有意引导房企做产业地产。如果房企能通过产业运营，为当地招商引资，带来经济增长，促进产城融合，政府的态度是打开门欢迎。”
品牌房企转型之初，其项目多在一线城市进行“试水”。如保利地产的第一个“尝鲜”项目落户广州南沙，将打造跨境电商产业园区。据保利地产透露，其公司将会以一线城市群为目标区域，拓展1-2个项目。另外，星河控股以深圳为根据地，开拓了星河·WORD产业园，通过该项目积累了多元化的招商资源和产业链整合的能力，转而向周边的城市扩张。
实际上，品牌房企转型产业地产的现象始于2013年，但一直并未激出特别大的“水花”。一位业内人士谈到，过去住宅市场的高利润，使房企未有足够的动力转型。但随着今年的调控政策收紧，住宅用地价格上升等因素，促使房企真正下决心转型。
2016年，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》发布，提出加快培育特色小城镇。这一政策使得正在转型的房企看到了发展的风口———打造特色小镇。“碧桂园集团积极响应国家提出建设特色小镇的号召，未来将聚焦创新和绿色产业的发展。”一位碧桂园的产业部相关负责人谈道，“产城人的融合发展可以为政府带来税收、就业等红利。”华夏幸福已经与东莞中堂镇政府签署合作协议，还与佛山南海丹灶和高明区签署了合作备忘录。
“产业地产资金投入大、回报周期长，但同时也具备长期增值功能。这成为了房企青睐产业地产的重要原因。房企可以通过拿地自持，运营产业项目，实现资产增值。从而摆脱困境，实现转型。”对于众房企的这一风向，陈迩如是总结。
深圳：工改工产业地产必争之地
土地资源稀缺，旧住宅区、旧村改造难度大，是深圳市场的现实背景，因此，房企布局深圳产业地产多数集中在“工改工”区域。 数据显示，截止2017年上班年，目前深圳有至少35家本土企业开发布局“工改工”领域，且至少有70家外地开发企业通过合作、收购能形式抢滩深圳“工改”市场。
华夏幸福强势进驻深圳；碧桂园在深拿下6幅“工改”地块；卓越进军“工改”；华侨城对深圳市场的挖掘一如既往……一系列的动态显示，深圳为产业地产的“必争之地”。
陈迩认为，深圳将引领产业地产的潮流， “深圳的产业地产发展，从拿地、立项再到运营，已经进入了高度的市场化阶段。深圳有很多“工改”项目的前期盈利主要是地产租售，但随着项目产业运营的逐步成熟，项目的地产租售和产业运营的盈利比例逐渐发生转变，后期，产业运营、产业投资的盈利比例将大幅提高，地产租售的盈利大幅下降。这些指标的变化也意味着工业地产、商业地产完成了向产业地产的过渡。”
在成熟的产业地产市场上的积累和基础，房企就以深圳、广州为据点，向周边城市扩军。
东莞：临广临深区域成为前沿阵地
早在2014年，万科与东莞本土房企中天集团合作，在市中心南城打造了769文化创意园。在那之前，绿地集团承建的常平镇产业发展中心已经挂牌，进入运营阶段。
新一轮的产业布局在定位上更加明晰，不约而同地向高新制造业、智能产业靠齐。其中，金地布局东莞塘厦镇，打造金地·智汇港项目，主攻智能制造产业；星河控股与黄江镇政府合作，正在开工建设星河互联网小镇。
“星河重点布局粤港澳大湾区，在深圳和广州两个一线城市周边选择产业特色鲜明、生态环境优美、交通便利的小城镇，重点打造产业小镇。”星河控股产业部回应，“东莞可以说是大湾区的枢纽城市，同时其传统制造业与电子信息产业实力雄厚，在承接深圳优势产业外溢方面具有得天独厚的优势。”
此外，东莞的临广区域也成为产业地产的落脚点。年初，华夏幸福与东莞中堂镇政府、东莞实业投资控股集团签订《合作备忘录》，参与PPP项目采购程序，打造产业新城；9月22日，安华的数据中心项目在麻涌新沙工业园正式开工。据了解，安华与东莞电信合作，将共建“T 3+数据中心”项目，建成后将进一步提升东莞电商产业。麻涌镇政府领导在开工启动仪式上表示，安华的数据中心项目将有助于带动麻涌的大产业发展，同时麻涌镇政府将全方位支持数据中心的建设和运营。
佛山：特色“小镇”项目如火如荼
在陈迩等资深产业项目操盘手的眼中，湾区产业地产领域，佛山的功能性与复合型的特点，让这座城市拥有宽广的发展空间。不过当前，与其它湾区兄弟城市一样，特色小镇是佛山最热门的区域。
2016年始，佛山市陆续开启了15个市级特色小镇规划建设工作，包括顺德北滘的智造小镇、南海桂城的佛山千灯湖创投小镇、顺德陈村的佛山花卉小镇等小镇项目进入实操阶段。这些特色小镇项目的背后，基本上都有房企的身影，多个以包括智造、创业、创新等定位产业功能为主导的小镇，也相继发出与房企集团的合作，包括拿地进驻开发、签署合作备忘录等合作形式。
7月份，就在千灯湖创投小镇揭幕不久，“甲骨文(佛山)技术人才创新创业基地展示中心”在南海千灯湖金融高新区内正式举办揭牌仪式，同时“甲骨文(佛山)技术人才创新创业基地合作备忘录”举办签署仪式。甲骨文公司、中国保利集团、佛山邑谷信息技术有限公司签署甲骨文技术人才创新创业基地合作备忘录。
随后，9月份南海区大沥镇原中大皮革城地块由宝力控股集团竞得，从该地块开始，大沥镇将携手宝力控股集团有限公司建设广佛慧谷项目，计划6年内实现园区产业总投资约50亿元。据了解，广佛慧谷是大沥建设全球创客小镇的重点项目之一。
中山：“一镇一品”到“特色小镇”
这座城市成为香饽饽
地处粤港澳大湾区几何中心的中山，“一镇一品”是这座城市产业发展的最突出特点，靠专业镇起家，专业镇是全市经济的基本支撑。中山经济结构调整、产业转型升级的主战场在专业镇，实现在优化发展、创新发展中加快发展更离不开专业镇。“一镇一品”的产业发展模式曾给中山带来巨大的改变，但同时也存在着资源分割、品牌知名度不高、产业竞争力低等弱点。如何发挥专业镇优势产业的辐射带动效应，同时克服“单打独斗”的缺点，从更广范围整合资源，打造经济规模较大、具有核心竞争力的特色产业带，是中山产业升级、城市升级的关键。
所以，在特色小镇风头正盛的此时，产业精英们感觉到，中山的机会来了，“几十年的一镇一品的积淀，遇到特色小镇的风口，一定有很多故事可以发生……”陈迩如是说道，“18个特色小镇项目，个个有扎实的根基，有全国甚至全世界的影响力，再加上粤港澳大湾区的时代背景，中山会成为产业地产关注者眼中的香饽饽。”
果然，众房企都看中了这个市场。
2016年12月，时代产业集团发布了“时代·未来小镇”战略，具有活力、智能、闭环、低碳、价值合伙人五大特点的“时代·未来小镇”受到各界的认可。2017年伊始，时代产业集团与中山市沙溪镇人民政府携手共同探索中山沙溪特色小镇发展之路。2017年9月，一个“有高度、有内涵、有活力、有创意、有颜值”的“五有”特色小镇项目——沙溪国际时尚小镇正式启动。时代集团江中珠区域总经理梁雄文表示，未来房企将承担城市运营商的角色，和政府、村集体、各土地业主一道，探索价值共享的土地开发模式，为国际时尚小镇的系统性规划发展保驾护航，扎扎实实将“产业”导入小镇当中，以产带城，以产兴城。“未来，时代产业集团将从珠三角起步，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区开发更多个“时代·未来小镇”项目，聚焦城市更新，探索产业发展新路径，助力产业升级。”
随着房企大量入驻产业地产领域，有关圈地的质疑声音随之而来。产城创投-园区梦工场创始人陈迩分析：“这是一场政策的博弈，部分开发商想将产业用地转换为住宅项目，但是政府早已意识到这个问题，从政策上已经进行了严密的管控。”
对这一点，曾在政府部门任职多年的园区梦工场董事副总经理更是有深刻的体会，“包括国家发改委、住建部，以及各大研究机构都有强调，在发展特色小镇的同时，地方政府要严控简单量的扩张。特色小镇去地产化是套在所有进军产业地产头上的紧箍咒。”
“针对房地产企业借机圈地的潜在倾向，地方政府强化了对小镇特色产业发展基础、发展前景、参与主体和实现路径等方面的严格审查和有效引导，对特色小镇的空间规划、土地资源投放规模和节奏、公共服务设施配套建设要求等出台必要的规范，采取严密审查、实时监控和违规必查的方式，引导市场主体切实培育高端功能和新型产业，并对此类经验加以推广。”
政府管控
从土地供给前端审查严控变相发展住宅
以深圳为例。《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的主导意见》中指出，为强化土地供应的产业导向，会对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理。同时，在土地供应方面将会强化产业导向，同时实行差别化地价政策。如对符合深圳产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业，现代服务业等，将给予地价优惠支持；对于容积率较高的新建产业项目，也会给予地价优惠鼓励。
“比如，深圳有M 1和M 0两种工业用地，前者是普通的工业用地，只能“工业改工业”， 几乎不允许修建商业、公寓等配件设施。而M 0为新型产业用地，可以进行居住设施的配建。但就目前来看，M 0用地的指标非常少，开发商将M 1改为M 0在深圳几乎不可能了。” 曾伟涛如是解读，“开发商自持的物业比例越多，地价就越优惠，这说明政府鼓励开发商自营物业。”
又比如东莞，早在2015年出台印发《东莞市产业用地指南》，对产业的项目定位、项目固定资产投资土地产出率、土地税收产出率、行政办公及生活服务设施用地所占比重等都做了相关的规定。其中，在行政办公及生活服务设施用地所占比重上，政策明确规定其面积一般不超过工业项目总用地面积的7%。同时除符合政策要求的工业项目以外，严禁在工业项目范围内建造成套住宅、宾馆、招待所等非生产性配套设施。
实际上，新型产业地产的形态多样，对于土地的需求也较为灵活多变。
不单单是深圳东莞，湾区城市惠州、中山、珠海等各个地方政府，都针对土地供给方式、土地利用效能、产业准入条件等方面进行了针对性的政策制定，对产业准入、土地供应、供后监管等重点环节进行把控，从而实现产业项目全生命周期管理，产业用地运行机制逐步完善。
房企如何赢得政府支持
成功的项目是政府的重要考量依据
在土地开发强度高，产业发展需求猛涨的情况下，产业用地的稀缺性不言而喻。作为产业地产的“新兵”，房企将如何赢得政府的支持？
陈迩认为，品牌开发商拥有雄厚的资金优势，这是首要因素。其次，房企是否具备拿得出手的产业项目也是政府考量的重要标准。不少房企在前期为了快速积累产业资源，会通过股权收购、签约合作等方式寻找合作运营商。
陈迩谈到，从目前来看，政府对于入驻的产业项目并没有量化的标准，但有一些共性。第一，从前期项目的立项、招标开始，企业必须要有可以导入的产业企业，包括能够招商的企业、行业协会等。第二，开发商需要有一定的运营能力。部分开发商会通过和运营商签署委托协议来弥补在产业运营上的短板。值得注意的是，合作必须是有正式的委托协议，如果仅仅是框架合作，现在也很难说服政府。
“总的来说，种种迹象和事实都表明，这一轮的产业地产建设风口，政府对房企持开放欢迎的态度，但同时，也对可能“挂羊头卖狗肉”的投机领域和行为划了红线，能否从以往 “住宅”思维里的“短、平、快”思维模式挣脱出来，扎扎实实投身到产业地产的领域的长线作战当中，是当前产业地产浪潮中房企能否顺利实现抢滩的核心要素。”
