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案例分析丨“点状用地”打破乡村旅游项目“规划难、用地难”障碍

发布时间:2018-10-31 点击数:101

      近年来,全国不少地区已突破性采取“点状用地”方式为休闲旅游项目落地某出路,造就了杭州莫干山裸心谷、宁波九龙湖度假村等一批优秀的旅游休闲项目。“点状用地”通俗点可理解为:将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。


      2016年,重庆市国土房管局发布《关于贯彻落实<关于用好农业农村发展用地政策促进农民增收的指导意见>有关事项的通知(试行)》(渝国土房管规发〔20169号),提出对“确有需要开发休闲农业、乡村旅游等建设项目的,探索实行规划点状布局和用地点状用地”,《通知》发布后,巴南、武隆等地积极探索,使得羊鹿山旅游景区配套设施、“归原小镇”等项目得以落地,打通了农旅融合项目“规划难、用地难”的瓶颈障碍,促进了乡村旅游的发展。


      归原小镇是通过点状用地修建的一个乡村休闲项目,位于武隆仙女山镇,项目总占地面积1163亩,实际建筑面积6.2万方,容积率0.88,建筑密度40%。项目主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。据了解,目前已有3栋空置农房改造完成并投入使用,用于山里工作室、接待中心和茶室,其余8栋将陆续被改造成民宿、青年旅社、农事体验工作坊等。归原小镇是通过点状用地发展的一个成功案例,具有以点带面、助推乡村振兴战略实施的成效:


一是使乡村休闲项目顺利落地

      重庆市山多地少的特征突出,一个项目落地往往会缩减整个区域的消费容量。武隆归原小镇同其他乡村休闲项目一样,具有占地大、用地多、容积率低的典型特点,项目前期也遭遇难以供地、不符合规划、不予立项等难题,后因项目符合“点状用地”条件,遂按项目建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状规划、点状报批、点状供地,不仅极大的减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,还减轻了投资方的资金压力,保障了归原小镇项目的顺利落地。

 

二是保障资本下乡的权利

      资本下乡必将与土地深度融合,才会产生效益。归原小镇项目建设所占用的土地,是先进行征收转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取的,因而所建项目具有产权,避免了以往通过租赁民房发展乡村休闲旅游模式所存在的农户毁约、抵押融资困难等弊端,确保了项目投资的可靠性,保障了资本下乡的权利。

 

三是改善乡村周边环境风貌

      据了解,归原小镇项目在建设过程中,接通了由镇上到项目的约7公里的自来水管,建立了污水集中处理项目,解决了沿途5个村社,1500人(其中贫困户180人)的健康饮水问题;同时,还推动了沿线农房23户风貌改造,使村内环境清洁整齐,改善了居民的居住条件和生活环境。

 

四是拓宽渠道促进农民增收

      归原小镇项目建设后,改变了当地农民有资源没资产,有权利没利益的现状。一方面,被征收农房户主将农房周边的耕地、林地等分别以600/亩▪年和150/亩▪年的租金租赁给项目方,用于农事相关项目打造,租赁期为12年,农民每年获取租金收益;另一方面,归原小镇的运营解决了大量当地农民务工就业问题,其中,服务于归原小镇的污水集中处理项目为50多名村民提供了就业岗位。归原小镇使“资源变资产、资产变股金、农民变股民”成为了现实,让农户分享到了产业增值的收益。


       “点状用地”破解了旅游项目用地保障的瓶颈,促进了乡村的发展,但也应避免项目开发造成的生态环境和地质安全风险。通过点状用地开发的乡村旅游项目,建设过程中应坚定不移践行“绿水青山就是金山银山”理念,杜绝以牺牲资源环境为代价来发展经济的现象。当前,有条件的项目可把握现在点状用地政策的东风,在借鉴杭州、宁波等地先进经验的基础上,抓紧推行“点状用地”试点、积极发展乡村休闲旅游。


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