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产城创投|多地房价跳水,棚改政策收紧是元凶?

首页:产城创投    发布时间:2018-07-30 点击数:637

       6月25日,“国家开发银行(以下简称“国开行”)将棚户区改造(以下简称“棚改”)贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息成功碾压世界杯的热度,霸屏各大网络平台。无论是专家学者,还是普罗大众,都试图表达自己的独特观点,一场全民讨论浪潮以风驰电掣的速度席卷全国。为了避免给市场造成恐慌,当天晚上,国开行的领导发布声明,现阶段国家对这个事情还没完全定性,处在停摆状态,下一步怎么走,还没明确的意见出台,在等高层的下一步决策,并表示开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。虽然国开行的说辞很漂亮,但是市场震荡还是如期而至。6月26日,地产股集体暴跌,A股和港股均未能幸免。跌幅较大的包括中南建设(000961.SZ)下跌9.88%、旭辉控制(00884.HK)下跌7.91%、新城控股下跌(601155.SH)下跌7.74%、碧桂园(02007.HK)下跌6.65%、融信中 国(03301.HK)下跌6%。一周已过,本想着棚改政策收紧的热浪早就退却,哪知道出现了多地房价跳水,甚者暴跌50%的房市飓风,棚改收紧政策被当作此轮房价大跌的元凶又一次推上了风口浪尖。

       面对这样的震荡,有人欢喜有人愁。大众片面的认为,棚改的货币化安置是推高房价的主要元凶,国开行此次将棚改贷款审批权收回总行,未来推行棚改将以实物安置代替货币化安置,房价过热的现象就会得到缓解,未来房价会回归理性,有利于刚需房产的购置。而对房企而言,如果这个政策真的落实推行,意味着中央去房地产金融化步伐加快,货币政策和金融政策将不再倾斜于房地产。没有了货币政策和金融政策的加持,房企的将面临强力的洗牌,生存也会愈加艰难。产城创投——园区梦工场认为,此次国开行将棚改贷款审批权收回总行带来的影响既没有大众想的那么乐观,也没有房企想的那么悲观。对这件事情的看待,还是需要着眼于棚改货币化安置政策的初衷。

       棚户区改造是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。我国棚户区改造工作从2005年开始至今历经13年,政策变迁大致分为 05-07年起步探索阶段、08-12年全面启动阶段、13-14年加大力度阶段、15年-17年不断深化阶段和18年-20年攻坚收尾阶段。特别是2013年国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,被认为是棚户区改造工程加速的标志。

       棚户区改造的安置方式主要有实物化安置和货币化安置两种。第一种实物化安置,即以房换房,除了指政府新建一批安置房供棚户区原住户居住以外,也可通过政府购买存量房安置给住户。第二种则更加直接,货币化安置指由政府将安置款以货币形式一次性发放给棚改住户。目前,货币化安置是棚改的主流。

       货币化安置的目的主要是想通过货币化刺激去除地产库存。2014年被普遍认为是货币化安置的开端。在2014年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务,央行则创设抵押补充贷款(PSL)这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。就是在2014年这一年,PSL的问世,与MLF/SLF等定向调整工具一起,成为了央行创造性货币调节工具。到2015年,棚改货币化安置达到近30%,2016年近50%。央行2万亿货币通过棚改保障领域进入到商品住宅市场,带动三四线和中西部城市商品房热销。自此受棚改货币化安置以及相关房地产政策影响,全国商品住宅库存逐步下降。因此,棚改货币化安置成为了迅速完成去库存的重要推手。

       棚户区改造是完善住房保障制度的一个政策工具,而货币化安置是为了更好的推动棚改的进行,以货币激活过剩的房地产市场。数据统计,过去五年,有6000多万居民出棚进楼,居住环境和条件得到改善,棚改取得显著成效。而棚改货币化开启的是需求端的爆发,使三四线城市库存结构获得了难得的缓解。同时与实物补贴相比,棚改货币化安置相当于给了拆迁老百姓货币补贴去买房,在国家去库存政策倡导下,多地将货币化安置作为棚改安置的重要途径,并且比例逐年提高。但是随着成绩的凸显,问题也接踵而至。

       一方面,货币化安置的快速推进造成了城市的房价飞涨,自货币化安置大规模普及后,全国百城房价的2016年下半年开始明显拉升,目前百城房价已保持连续9个月超过1.2万元的均价水平。而2014年在PSL创新工具为棚改货币化充血之前,全国百城房价均价仅为8000元。有相关资料显示,在2015年之前,95%都是实物安置,在2015年之后正式开始大规模的货币安置,2016年之后,货币棚改安置占了棚改总额的50%以上,仅货币化棚改就占了中国房地产销售的1/5。而这占了全国1/5的销售金额,三万亿的棚改资金以超发货币的模式涌入了原本平静的三四线城市,就像当年的四万亿一样,直接推动了2016年以来这一轮轮暴涨的房价。如今,部分城市不仅库存降至近几年新低,甚至出现房价领涨全国,并且房价上涨预期仍在加强,风险不断积聚。这与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷背道而驰。

        一方面一些地方通过开发商在原址新建、政府回购安置房的形式,达到货币化安置,本质上仍是新建安置房,没有实现去库存的目的。房地产龙头为代表的地产企业在棚改中扮演了很重要的角色,作为开发商,他们以各种名目拿到了更多的土地面积,而这些新增的土地面积无疑又会形成未来的房地产可售库存。但是过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求,所以三四线城市房地产又有过热问题的风险。那些通过“涨价去库存”的三四线城市,恐将再度受到地产冲击的风险。

       此外,棚改的项目主要为政府购买服务模式,按照《政府采购法》政府预算不能超过三年,应按照“以收定支”原则,这样就不太可能产生债务,但是棚改的领域却花的是将来的钱,违反了“以收定支”原则,也会造成财政负担,其中的核心问题就在于“支出责任”。“以后付得起就不是债务,如果付不起就成了政府‘隐性债务’。有些地方大干快上,棚改项目并未列入预算,购买程序不够规范,导致政府隐性债务增加。

       综上所述,产城创投——园区梦工场认为,调整或修正已有的棚改货币安置政策,或已迫在眉睫。就棚改货币安置政策的现状来看,目前全国去库存已见成效,并已进入尾声,并且货币化比重上升压力大,棚改去库存面积占商品住宅销售比重下滑,而从“去库存”到“去杠杆”,棚改货币化对房地产拉动效应也不断减弱。因此在拉动经济和去库存任务阶段性完成的情况下,棚改货币化安置政策需要因时而动进行调整。

       在产城创投——园区梦工场创始人陈迩看来,房地产的持续火热是多方面综合作用的结果,这里面既有地方政府市场供应的主动调整,也有居民购买能力持续积累的支持,以及大量外出工人人口回流带来的返乡置业投资需求。而棚改货币化安置只是在起到激活器的作用,并不是市场持续高热的核心动因。而此次多地房价大幅度跳水,简单的把原因归结为棚改政策的收紧有点偏颇。我们应该辩证的去分析房地产市场价格波动的原因,应该明白无论是大涨和大跌都是各方面综合推动的结果。如果“国开行将棚户区改造贷款审批权收回总行”的消息属实,可以预期国家对房地产市场的调控力度将会加强。而随着各地“限购、限贷、限售、限价”等政策纷纷出炉,政府对房地产市场短期调控政策力度不断加强,确实对抑制房地产价格非理性疯涨及实现回归“房子是用来住的,不是用来炒的”目标有了非常显著的效果。但该类“限购、限价、限贷、限售”政策均属于局部的、短期的调控手段,而且行政干预的色彩比较浓厚,如果想让房地产市场健康发展,或许更为重要的是建立房地产市场长效机制,让房价的涨跌在合理范围内浮动,这样才不会造成社会不必要的恐慌。

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