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特色小镇的八种死法!想活下来可以走这两条路

发布时间:2018-06-05 点击数:223
        特色小镇,兴起于浙江,壮大于长三角,早在两年前就以燎原之势在全国蔓延开来,逐渐成为了我国产业转型升级的重要抓手。

  根据建部、国家发改委和财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色,富有活力的特色小镇。空间可谓十分巨大!这吸引了包括大量开发商在内的各类机构蜂拥而至。

  时至今日,一些小镇已经初具样本意义。然而,更多的小镇由于当初的冒进徒有虚名,从一开始就跑偏了,甚至开始走向死亡。

  01

  特色小镇至少有以下8种死法

  成功的企业都是类似的,失败的企业却各有各的不同。至今,特色小镇至少已经有以下8种死法。

  第一种以特色小镇为名忽悠拿地,最后发现是不行的

  限价之下,不少前期高价拿地的房企十分忧伤,而拿地价格低的房企不仅销售额猛涨,而且依旧有可观的利润。

  可是,一二线城市优质的土地,已经越来越进入肉少狼多的局面,要拿到“低价”地谈何容易。特色小镇热潮来袭,各地政府大力支持,拿地成本低廉,还有资金扶持和各种优惠的政策,一些房企就打着“特色小镇”的旗号圈地,甚至到处放卫星。

  最后,这些抱着侥幸心理的房企基本都懵了,因为政府管控很严格,没办法偷梁换柱搞房地产。由于当初根本就是按“拿地、开发、销售”的心思拿的地,小镇怎么搞,根本就没有任何想法,自然是赶鸭子上架。

  大家熟知的万科良渚文化村可以说是一个小镇,作为全国房地产行业的一个标杆项目,良渚文化村一直都不缺赞美之词。可是,良渚文化村只有一个产业——房地产。

  当然,特色小镇也需要房地产,不能将妖魔化房地产,毕竟产业也需要物理空间的承载,要“宜居、宜业”,乃至“宜游”也需要房子,短期的资金回笼也需要一定比例的房地产,但一开始就抱着按传统的套路玩的,肯定玩不转。

  第二种传统开发业务半死不活,想死马当活马医的

  融信第四事业部一年多的时间储备货值就达到2000亿;刚过去的5月,碧桂园一个月拿下770亿,刷新中国房企月度销售新纪录……传统的增量开发领域,中小房企的生存空间越来越小,特色小镇是一种崭新的业态,各路开发商基本还是站在比较接近的位置上,小开发商也可以做。

  于是乎,一些中小房企趁着风口,也转型干特色小镇。前两年明源君就碰到好几个这样的中小房企,如今两年过去了,他们啥也没干。

  他们的失败是可以预料的,因为在传统增量开发市场赚不到钱,转而想在特色小镇上捞上一把。其实他们甚至都不清楚特色小镇到底是什么,还是在用过去的经验、理念做小镇。或者只是将原来来的房地产开发项目冠上了一个小镇的名号而已。有些甚至连房子都没能够建起来。

  第三种圈上一片风景区,就敢说自己是特色小镇的

  根据官方的定义,“特色小镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。其既不同于建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区,又不是四者的简单叠加。

来源:明源地产研究院

来源:明源地产研究院

  可现有的特色小镇,以及一些规划的特色小镇,不少是走旅游观光路线的。跟产、城、人和文融合的要求有不小的差距。

来源:明源地产研究院

来源:明源地产研究院

  比如绿城的农业小镇,规划面积是三平方公里左右,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,90%是住宅,预计售价1万元/平方米,10%是医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等配套设施。

  农业小镇算比较好一点的了,像上海(楼盘)的“一城九镇”则是搞西化,打造意大利特色主题(浦江镇被)、德国特色主题(安亭)等,就是没有中国本土的特色,这样的特色不仅难以叫特色,而且令人沮丧。

  甚至还有一些房企老总认为,只要在风景区建几个酒店,搞些房地产开发就是特色小镇了!

  第四种身处偏远四五线城市,也霸王硬上弓干小镇

  近年来,不少地方已陆续取消GDP考核。可是,特色小镇热以来,还是有不少地方政府照搬中央关于特色小镇的参考意见,定时间、定数量、定投资规模等。有条件的地方上马,没有条件的地方创造条件也要上马。

  一些开发商投政府所好,以为占了便宜,岂不知在这种产业薄弱,连现有人口都留不住的城市做特色小镇,简直就是自寻死路。前些年贫困县里报上去的特色小镇,现在基本都就地趴倒了。

  杭州(楼盘)市城市规划设计研究院院长华芳将在创建特色小镇的“社会基础”中,把经济地位和人均收入,以及“块状”产业放在前三位。特色小镇更多的是为了弥补大城市、人口过于集中的短板,若缺乏上述条件,特色小镇就是空中阁楼。

杭州、宁波、温州和金华-义乌这些经济发达的地区,特色小镇最多,带来的经济效益也最大。这一点与房企投资拿地的逻辑其实是一致的。跑到穷乡僻壤的地方去拿地建房,大概率是要亏的!
  杭州、宁波、温州和金华-义乌这些经济发达的地区,特色小镇最多,带来的经济效益也最大。这一点与房企投资拿地的逻辑其实是一致的。跑到穷乡僻壤的地方去拿地建房,大概率是要亏的!

  现在,政府提倡的小镇建设主要是基于产业的,跟过去的产业园区不太一样,但内核还是产业园区,比如杭州的西湖云栖小镇(规划面积3.5平方公里、成立一年后,2015年实现了涉云产值近30个亿,完成财政总收入2.1个亿,累计引进企业328家,其中涉云企业达到255家,产业已经覆盖云计算、大数据、互联网金融移动互联网等各个领域),就是主打信息产业的园区,因每年的云栖大会而广为人知,「安防小镇」则是一个安防产品的产业园区。

  第五种没有事先策划,拿了地之后规划,直接开干

  由于一窝蜂的进入,现在干特色小镇的,基本都选择性的忽视前期规划。而只热衷于拿到地再说,后续直接开干,使得特色小镇的泡沫很大。

  俗话说得好,凡事预则立不预则废。没有前期的策划,拿到地之后再请人策划规划,决定项目具体做什么,怎么做,一定是本末倒置的……

  即便是增量开发领域,拿地之前也要先想清楚,区位的特性是什么,面对的客群是什么,要做什么样的产品等,否则,地拿错了一切就错了。

  两年前,某中小房企老总借着政策的东风,拿了一块地,成功申报特色小镇。当时大数据十分火,该老总就想整合相关企业,但最终失败。

  第六种没有自身特色,只会找别人的小镇照搬照抄

  复制是上规模最快的方式,这一点在增量开发领域被用到了极致,有些企业甚至一张图纸全国复制。

  复制的成本低、风险小,速度快。可是,如果特色小镇也这么玩的话,那就完了,因为“特”没有了!

  南方某地耗资近10亿克隆奥地利的“哈尔施塔”(世界文化遗产,被认为是欧洲最美小镇之一),最终换来的只是一个普通的景点。这种其实连文旅小镇都算不上,更别说是特色小镇。

  还有一些小镇,动不动要学人家引进世界五百强企业,如此一来,瞬间泯然众人矣,还有什么特色可言,你后发力,能干的过产业链已经完整的前辈?

  第七种觉得只要政府大力扶持,就一定能做大做强

  全国各地的特色小镇“遍地开花”,怎么才能让自己脱颖而出呢?申请成为国家级、国际化的小镇!

  最重要的是,一旦成为“国家级”,就可以获得各级政府的更大扶持。因此,不少特色小镇对引进和发展产业不怎么热心,但使出了吃奶了力气去参评。

  显然,这是典型的空手套白狼。特色小镇的发展,固然需要政府扮演引导开发、制定政策的角色,但企业才是主角。抱着等、靠、要的思想做特色小镇,一定是死路一条。浙江某小镇,前期各种风光,级别很高,可是由于后期管理不善,被连续降格,最后沦落为一个普通的小乡村。

  第八种走向另一个极端,认为有产业就一定能干好

  如果说,地产是特色小镇的躯壳,那产业就是特色小镇的灵魂。可是,光有灵魂,不见得就能做起来。

  比如某地盛产小龙虾,有个房企就想在当地搞小龙虾特色小镇。当前小龙虾确实一年火过一年。小龙虾养殖确实也带动了当地人的就业和收入增加。

  可是,当前该地的小龙虾产业,只是停留在养殖和批发的阶段,且不太具有形成产业链的条件,你怎么搞特色小镇。

  02

  搞懂两大核心逻辑

  做特色小镇就顺了

  轰轰烈烈做小镇,做砸的不少,做得好的也有,比如碧桂园惠州(楼盘)潼湖科技小镇。其将于今年9月份开园,届时会有20多家上市企业入住园区,随着园区逐渐开放,首期2平方公里园区的产值大约会达到150亿元左右。

  怎么才不会将特色小镇作死,而是美好地活下去?建议可以说很多,比如要有耐心,不要老想着赚快钱;要先找到魂——产业;要做好顶层设计,拿好地,设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式……

  以选址为例,特色小镇要么位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,要么得位于大型旅游目的地,有足够人流量的支撑。

来源:嘉兴市发改委、明源地产研究院
来源:嘉兴市发改委、明源地产研究院

  比如,东莞(楼盘)松山湖就承接了很多从深圳(楼盘)转移过去的产业,较适合打造特色小镇。再比如嘉兴市的南湖基金小镇,就是为了承接上海金融服务业转移的。类似格林尼治小镇的杭州玉皇山南基金小镇也是一个很好的例子。

但明源君认为,做特色小镇,最核心是是要弄懂地产和产业的逻辑,如果想清楚了这两点就不容易失败。
特色小镇的八种死法!想活下来可以走这两条路
  但明源君认为,做特色小镇,最核心是是要弄懂地产和产业的逻辑,如果想清楚了这两点就不容易失败。

  首先是产业的生态逻辑。招商团队保姆式服务,现在一些产业园就已经干得不错了。你特色小镇租金比别人便宜一点,服务更好一点,当地的政策更优惠一点,并不是什么值得夸耀的核心竞争力。打造一个生态才是!

  比如一线城市里的北上深,如果将土地财政去掉,北京(楼盘)、上海的财政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百强企业,上海有国际化的顶尖资源。可是,深圳有非常完整的产业链条,形成了高科技的生态,这秒杀了北京和上海。

  想要做好特色小镇,同样要打造一个个小生态。否则,即便你把世界500强都招来,你的小镇很可能还是不行,因为没有生态是没法经营的。

  要打造生态,要很强的资源整合能力。中城新产业的刘爱明举例,为了解决园区的技术,其自己掏钱引进实验室,把中科院技术转移中心弄到深圳,自己运营。碧桂园恒大绿城等甚至自己砸钱进军高科技行业!

  中城新城业和碧桂园合作的小镇,碧桂园是大股东,负责做小镇;中城新产业是小股东,负责做科技。为了做成物联网的生态,其打造了物联网影响力中心(做媒体、做展览展销、做智库、做协会)、引入龙头企业研发集群,同时还组建了物联网人才中心,很好的形成了一个生态。

  最好还要能帮入驻的客户卖东西。此前明源君多次说过,房地产离互联网尚远,其实距离科技也还远。很简单,现在一线城市5万一平米的房子和10万一平米的房子,除了地段不同之外,没有其他太大的区别,至于高科技,应用得更是少。将一些高科技产品,应用到增量房地产市场,就是一个既帮助入驻企业卖东西,又提升房地产科技感的双赢事情,大家都很开心。

  其次是地产的逻辑。如上所说,搞特色小镇,光想着搞地产开发销售,肯定玩不转,但另一个极端——完全妖魔化房地产,也是行不通的。

  特色小镇里,地产和产业应该是相辅相成的关系,而不是对立的关系。因为任何一个特色小镇,想要获得成功,都应该要在启动之后不久就具备自我造血的能力——毕竟,政府的补贴终究是有限的。

  但是特色小镇的住宅,不能像其他的住宅一样,三下五除二就卖光。否则,产业客户来了就没有房子买了,没办法安居。即便政府在出让土地时没有限制,你也要将房子留着卖给产业客户,有多再卖给其他人。这样,地产既实现了前期资金的回笼,又为产业提供了服务……

  总的来说,要做好特色小镇首先需要先产业、后地产;其次强持有、弱销售;最后轻招商、重生态。



来源:
 和讯房产

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