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重点关注I广东产业经济飞跃发展

发布时间:2017-11-23

产城创投

“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标……建设现代化经济体系,必须把发展经济的着力点放在实体经济上,把提高供给体系质量作为主攻方向,显著增强我国经济质量优势。”

                                            ——《十九大报告》


中国经济

在刚刚闭幕的十九大上,中央对中国经济作出了重要论断和方向性部署,其中释放出的两点信息备受关注:一是中国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段;二是中国经济未来的着力点将会放在实体经济上。

     至此,近年来关于实体经济和虚拟经济哪个是社会的主导经济的大讨论或将告一段落,增加全国经济质量优势,构建现代化经济体系成为举国上下的合力点,提高供给体系质量则是主攻方向。

     而在这一点上,广东似乎又一次走在前面。

     三个多月前,广东省国土资源厅出台《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(简称《指导意见》),和盘托出了一整套共5项全新的工业用地政策体系。引起了社会的广大关注。在7月17日举行的新闻通报会上,国土资源厅杨林安副厅长直言,《指导意见》出台的真正背景,其实就是为了提高广东省一直以来对优质工业项目的吸引力,进一步壮大工业实力。

      众所周知,受惠于改革开放,广东是中国工业强省,民营企业蓬勃发展,产业园区遍地开花。但是近年来,随着国内经济发展,实体经济成本出现上升现象,广东和其他省份一样,也出现了成本上升和工业外迁的现象。因此,该份《指导意见》的直指降低企业用地初始成本,提高用地效率。包括缩减工业用地出让期限和鼓励租赁工业用地等关键条款,同时还提出工业用地续期和转型利用政策,建立工业用地供后监管机制等举措。

      产城创投注意到,《指导意见》推动的工业用地制度改革,结束了一直以来按照法定最高年限供应土地的模式,也大胆预测,它将带来一连串的反应。

我国制造业平均寿命仅11年 以往却一概以50年出让土地

我国制造业平均寿命仅11年 以往却一概以50年出让土地

   数据显示,世界500强公司平均寿命约40-42年、世界1000强公司平均寿命约30年,我国企业的平均寿命只有3.7年,其中中小企业的平均寿命仅2.5年,集团企业的平均寿命仅7-8年。制造企业的平均寿命为11.1年,其中寿命达20年以上的仅占7.9%,不足一成。

     “从统计数字上看,我国企业的平均寿命明显少于50年。然而,以前各地在出让工业用地时一般都是按照法律规定的最高年限——50年来出让土地的。”

      早在几个月前,广东省国土资源厅的陈光荣厅长就在一次专题研讨会上透露了省里对旧的工业用地供地模式出让期限过长这个问题的关注。在广东省政府出台的多份文件,亦均已明确提出过,要在广东“探索依据不同工业(产业)灵活采取弹性出让年限、只租不让、先租后让、租让结合、分期供应等多种方式供应土地,推进标准化厂房建设,降低企业初始用地成本;盘活工业用地存量以间接增加工业用地供给,促进低效存量工业用地再利用,缓解工业用地供需矛盾。”

     “我国企业的平均寿命明显远远少于50年。把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业,既提高了企业的初始用地成本,也降低了用地效率。”

      因此,广东鼓励市、县根据当地实际情况实行工业用地弹性出让政策,合理缩短工业用地出让年限。杨林安在17日的新闻通报会上指出,为了进一步降低企业用地初始成本,推进企业“轻资产”运行,切实提高土地利用效率,对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的,《指导意见》明确要求“均原则上不超过20年”,而对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,则需经地级以上市人民政府认定后,以认定的出让年期出让,最高不超过50年。

鼓励企业以租赁方式取得工业用地

鼓励企业以租赁方式取得工业用地

     实际上,产城创投了解到,在以弹性的供地方式来缩减工业用地出让期限的同时,广东有意在探索一种新的“只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”的多元化土地供应模式。

     因而,《指导意见》以后试行的一项重要政策就是“鼓励租赁工业用地”。

“以后对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的,土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证,办理有关规划、报建、土地登记等手续。”省国土资源厅介绍,在租赁期内,地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外,对于采取先租后让方式使用土地的,设置了'2+3'的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期,每一个使用期内需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

     这样的制度安排,目的是保障租赁土地使用者的有关权益,促进租赁工业用地发展,提高用地单位租赁工业用地的积极性。

      此外,针对广大企业家关心的弹性出让年限政策,发展顺利的企业在“出让年限”到期后的续期和续期土地价款问题,省国土资源厅也给出了能够给予市场信心的说明。

     “《指导意见》在工业用地的续期问题上已经作出了非常明确的安排。首先,市场主体对到期的土地,可以通过申请的方式得到续期。土地使用者提出续期使用申请后,合同出让(租)方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划,且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的,合同出让(租)方可采用协议出让(租赁)方式续期建设用地使用权,续期期限原则上不得超过20年。其次,对于续期时的土地价款,《指导意见》则明确,可参照原出让(租赁)合同约定的价格,结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等,综合评估确定,但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准,符合省确定的优先发展产业且用地集约的,可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。”

       这一条款带给企业的保障,产城创投-园区梦工场董事副总经理曾伟涛感触尤深,“此前,企业在租赁期届满后需要受让土地使用权的,必须通过招拍挂程序与其他市场主体在同等条件下竞争土地使用权。租赁期限较短增加了土地使用权归属的不确定性,打击了企业租赁工业用地的积极性。现在,新政策增加了原租赁企业竞得土地使用权的砝码。”

工业用地转型利用可享受不同支持方式

工业用地转型利用可享受不同支持方式

      “比较欣喜的是,新的供地模式将如何在适应新产业和新业态发展的同时,又能大力支持广东的传统工业实施新一轮的转型升级改造。针对这一对工业用地转型利用,《指导意见》也有一系列措施。”《指导意见》的这一前瞻条款也给曾伟涛留下深刻印象。

      “需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,收回原国有土地使用权后,可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。”另外,据国土资源厅人士介绍,传统工业企业要转为新产业新业态的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,过渡期支持政策以5年为限,期满后可以协议方式办理相关手续。

       产城创投从《指导意见》中注意到,对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所,其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,《指导意见》明确提出可继续按原用途使用土地,但不得分割转让,提高容积率部分可不增缴土地价款。而对于大力推进标准厂房建设,对国家和省级开发区、产业转移园区(产业转移集聚地)建设标准厂房容积率超过2.0的,《指导意见》则规定所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列。

工业用地新政是广东“实体经济十条”的组成部分

工业用地新政是广东“实体经济十条”的组成部分

       无独有偶,在广东省国土资源厅《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》出台一个月后,广东省一项更为重磅的政策出台。

       8月24日,省政府召开新闻发布会,正式对外公布《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》(下称“实体经济十条”)。前文讲的“工业用地新政”核心举措在“实体经济十条中”再次被提及确认。所不同的是,工业用地新政只是作为广东支持实体经济若干举措中的其中一项。

     “显而易见,省政府出台的‘实体经济十条’是广东省新一轮支持发展实体经济的全面部署”,涵盖包括降低企业税收负担、降低企业用地成本、降低企业社会保险成本、降低企业用电成本、降低企业运输成本、降低企业融资成本、降低企业制度性交易成本、支持工业企业盘活土地资源提高利用率、支持培育制造业新兴支柱产业、支持企业开展技术改造十个方面。

     “新政策在降成本方面切中与我省制造业企业成本联系最紧密的生产经营、营商环境、税收三个核心环节,并从用地、新兴支柱产业、技改三个方面支持实体经济发展。”园区梦工场创始人陈迩断定,“这一系列的政策,或许是广东破解实业经济困局,支持实体产业发展,引领广东实体产业焕发又一春的触发器。也势必会带来一连串的连锁反应。”

      “对实业家的信心提升、实体经济的吸引力重塑、现代制造业的升级、产业园区的深耕发展,产业与城市融合发展的加强等各个方面都有不言而喻的意义。”

政策解读

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