产城创投|那些前辈曾掉进过的“坑”

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产城创投|那些前辈曾掉进过的“坑”

发布时间:2017-11-23

产城创投

     这里是外行人眼中的碧海蓝天,却是内行人眼中的沧海桑田;

     这里是新进入者眼里的“天堂”,却也是老玩家口中的“炼狱”;

     这里有产业培育的漫长煎熬,也是产业创新的最佳土壤;

     ……

     这就是产业地产,你爱它,或者恨它,它就在那里,并且逐渐成为传统房企、实业企业、政府平台公司、金融资本等不同类型参与者们寻求战略转型和投资的重要方向。

     而这个领域,对于每一个曾经在其中奋斗老司机来说,也可谓是酸甜苦辣咸五味杂陈。

     产城创投专注于产业园区十五年,本篇推送,也是十五年见闻的干货,总结产业地产领域的十二个你最有可能遇到的痛点,十二重“不能承受之重”,与君共飨。


产业园区



第一重

一个猛子扎下去,发现自己运营能力不足


     产业地产是一片蓝海,看好这片海域前景的人不在少数,于是纷纷下海,入水之后才发现,这是一个全新的领域,发现之前的住宅思维靠不住,运营团队也摸不到关键法门。尤其是,对于新转型到产业地产经验不足的团队来说,运营能力、以及在现有业务基础上的盈利能力成为一个很大的挑战。

     由于面对的人群不同,产业培育、客户资源、成本控制、招商运营、提供附加价值,以及获取附加收益等问题就一股脑儿摆在企业桌面上,焦头烂额。


第二重

盲目乐观,看不到危机


     很多开发商都认为产业地产可以在短期内能像住宅一样得到丰厚回报,对开发周期的预期总是存在侥幸心理,觉得自己比行业人士都更有眼光,能够走出捷径。又由于产业地产的视野是聚焦到全城或者全区域的,也让很多企业出现幻觉,觉得市场一片开阔。 但是显然,产业地产和住宅是不一样的,一个城市一年有多少家新企业成立,还有多少家企业需要购买或者租办公楼,量其实是有限的。即使他们需要产业空间,选择你的项目也需要很多因素促成。但是,一定会有很多企业认识不到这点,在市场的大饼面前,不知不觉进入到痛苦的阶段。盲目乐观,看不到问题在哪,掌握不好开发进度和定位,也不知道从哪里去解决问题,最终进入恶性循环当中。


第三重

变现能力弱


     现在几乎所有的产业园区新项目,当地政府都会要求你持有一定物业比例。于是,就会出现如下问题:一个项目做完的时候,可能你的净现金流是负的,自己可能还要从自己的荷包里面掏出一部分钱才能把政府要求持有的物业坚持下来,如果没有其他物业能够短时间变现的话,项目做的越多,负债率越高,长期的负债率累积成为制约企业发展的负面因素。


第四重

持有模式和现金流矛盾的悖论


     产业地产投资周期长,回报慢,这是行业共识。每一个真正从产业地产都知道,产业地产的商业逻辑是持有。 但是,产业的培育又是对现金流要求非常高的行为,于是,不得不去做一些销售。要销售,就要取得政府的支持,市场的认同,甚至是政策博弈,做一些诸如使用权销售之类的手段。

     耗费财力物力精力不说,即便销售成功,也与持有的商业逻辑渐行渐远。


产城融合



第五重

财务模型与产业发展生态模型的不匹配


     所谓的财务模型,就是如何从资金的角度上支撑一个项目从开始到盈利的方式,如同大海航行,即便已经看到陆地浅滩,功成关键时刻资金链一断,也要无奈宣告项目失败。

     目前,关于市场上比较通行的财务模型基本上还是依赖于银行开发贷款和销售回款来运作。但融资难又是目前产业地产商尤其是民营产业地产商普遍存在的问题。那种将产业园区与传统的商住房地产开发相结合,通过商住房地产销售,快速实现利润平衡,满足产业园区开发所需现金流的做法越来越难。甚至有一些城市非常明确,欢迎大家来做产业,但是配套的商住项目必须要通过市场招标。


第六重

全产业生态链的打造步履艰难


     能不能在园区里面打造一条生态链对产业地产企业的成功至关重要。但是产业链的打造偏偏是一个系统工程。大环境需要政策风向引导,还需要考虑时代和企业的诉求,区域经济和文化特色不可忽视,产业资源挖掘和植入周期漫长,上下游领域互相观望迟迟不入驻,客户粘性的培育需要时间,等等因素,都会使得产业园区全产业链打造步履艰难。


第七重

整合社会资源能力不足


     产业从来都不仅仅是一个企业的事,是一片区域乃至国家之事,但产业园区的开发主体往往都是企业。然而,除了行业巨头,一般开发商其实都很少具有社会资源信手拈来的本事。于是,能否整合自身资源、上下游资源甚至全球资源,成为产业地产商的难点,也是项目成功与否走向的重要因素。

     此外,产业地产专业人才匮乏,能否成为整合行业人才为项目所用,也是一大难题。


第八重

一入产业地产深似海


     有太多从传统地产转向产业地产转型的失败案例。即便是像星河这样的名企向产业地产转型都要“掉一层皮”。主要体现在这几个方面:政策上,没有多少政策扶持,没有优惠政策,在土地的获取方面也没有任何优势。包括政府层面自身对产业的打造也没有明确规划,没有产业地产要怎么做的详细方案,要给你什么政策也无从谈起,所有人都是摸着石头过河;金融层面,以企业的力量去整合金融资源,让银行、基金、风投跟着产业园走自然非常艰难;配套层面,用一个企业的力量去做产业园区所有的配套,提供园区所有的服务,纷繁复杂。


城市综合体



第九重

地产商身份定位上市难


     目前金融市场对产业园区开发商的定位是比较尴尬的,几乎所有从事产业园区的运营管理的企业,都被金融市场划入地产商行列,正因为被划入地产商,上市路上无法进展。

     用地产商、哪怕是产业地产的维度来定位,开发商通过上市融资的路都很难走通。


第十重

竞争激烈、回报周期长


     产业地产发展到现在,业内戏称有“许三多”:一是产业多,实际上就是产能过剩。二是平台多,各级开发区加起来超过1万家。三是投资多,或者说投资周期长,要发展产业,没有五年、八年根本见不到回报。

     放眼看全国,多少产业园区人气萧条。事实证明,只有帮助地方把产业做起来,才能反哺项目,不然,为了生存下去就只有挂羊头卖狗肉,不得不搞点住宅卖了。

     这种竞争激烈、回报周期长的特点,是产业地产最大的艰难。


第十一重

认知和创新,迷雾重重


     很多从事产业地产的人都有一些感慨:难、熬、又爱又恨。吐槽最多的有以下几个层面:一个产业和地产是不同的思维模式,人才模式也不兼容,但目前产业地产从业者大多是从地产行业中转型的,认知转变,思维模式的变革是一片人群的困境;二是从工业地产到产业地产,再到特色小镇,这个行业逐渐被政府和社会接受和认可,但真正改变城镇面貌,推动城市化进程并不是喊口号那么简单,社会心态却还是追求立竿见影;三是产业地产的基础是实体经济,但是当前实体经济的号召力确实不强。


城市综合体



第十二重

改变与坚守 情怀与逐利的选择难

     

      产业地产最需要创新的模式,没有创新模式就做不好产业。所以产业地产人士最会变通的。但是若把改变放眼到产业地产之外,就演变成了坚守的难——你会发现,练就了金刚钻,不揽瓷器活,离开产业地产,才是更好的出路。

     吃力不讨好的产业地产是一群傻子和疯子在干的事,社会上明明随处都有有更宽敞更快速的逐利途径,这群人却依然在酸甜苦辣中坚守,见证和推动城市的发展。


     这也是产业地产人最可爱的地方,勇敢、胸怀梦想、执着于征途、赋有情怀,尽管困难重重,历经N重“生命不能承受之重”,历经沧桑,却依然能抱着对行业本源的最初热爱,不忘初心,尽着行业开拓者的本份,承担起产城融合、与城市一起成长的使命。

行业研究

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