一

　　2018中央经济商业工作事情事情会指引“特色小镇+产业地产”

　　2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，改革改造开放40周年，决胜全面建成小康社会、实施十三五需求这种类计划承上启下的症结一年。

　　中央经济商业工作事情事情会中如何指引产业地产和特色小镇发展实践实践实践？会议中强调：要计划规划过程当中中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量品质转变，制造大国向制造强国转变。大力好比如培养培养新动能，强化科技创新，计划规划传统产业优化升级，好比如培养培养一批形成构成创新才能才能能力的排头兵企业。

　　实施建设扶植协调发展实践实践实践商业贸易计谋。计划规划过程当中长江经济带发展实践实践实践要以生态优先、绿色发展实践实践实践为引领。要围绕“一带一路”建设扶植扶植，创新对外投资方式，以投资带动工作事情发展实践实践实践、产业发展实践实践实践，计划规划过程当中大中小城市网络化建设扶植扶植，引导特色小镇健康发展实践实践实践。

　　——政策解读很多许多汇总

　　1、会议把特色小镇放在了八项商业工作事情事情中的第四项实施建设扶植协调发展实践实践实践商业贸易计谋中来谈，说明特色小镇的发展实践实践实践要服务于建设扶植协调发展实践实践实践，以愈来愈进步城市群高质量品质健康发展实践实践实践为目标，选择抉择特色小镇的发展实践实践实践以聚集产业，服务建设扶植为主。

　　2、产业要绿色发展实践实践实践，要围绕“一带一路”建设扶植扶植，要创新对外投资方式，要能带动工作事情发展实践实践实践、产业发展实践实践实践。要大力好比如培养培养新动能，强化科技创新，计划规划传统产业优化升级，好比如培养培养一批形成构成创新才能才能能力的排头兵企业。

　　国家政策重点力推特色小镇的建设扶植扶植好比如培养培养商业工作事情事情，房企也将特色小镇作为转型发展实践实践实践的新方向。国家发改委城市和小城镇改革改造发展实践实践实践中心研究员冯奎甚至乃至，在目前的情况下，觉得房地产企业转向特色小镇的开发、建设扶植扶植、运营经营是有道理的。

　　在他看来，房地产企业转向特色小镇不可怕，可怕的是企业不转型。房地产企业应该从发展实践实践实践的理念、运营经营的才能才能能力、发展实践实践实践的模式形式等方面做出改进。例如树立长期发展实践实践实践的理念，一个特色小镇的发展实践实践实践这种类觉得年才培育培养好比如培养培养完美完善，房地产企业应抛弃过去短平快的思路思绪。

　　此外，在特色小镇的发展实践实践实践实现具有应追求综合性收益，包含持续连续房产的收益、地产的收益、产业开发的收益、资本投资的收益，也包含持续连续特色小镇发展实践实践实践获得到对于其他相关方面提升晋升所带来的收益。

　　二

　　特色小镇+产业地产，房企推进推动做？

　　产业地产是块高级蛋糕，如果说卖住宅的是小学生、卖简单简略工作事情地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了。

　　产业地产开发周期长，企业能不能沉下心来是症结。华夏幸福运营经营的河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式形式成熟大概也这种类10年。传统地产的开发是分享建设扶植产业发展实践实践实践带来的红利，而产业地产要将某一产业发展实践实践实践成熟后，才获得到核心焦点相关利益，因此实现可以或许域的产业运营经营才能才能能力是产业地产创新发展实践实践实践的症结。

　　专业化运营经营管理平台，产业地产进入长尾时代。 产业地产不是具有具备卖掉房子，而是包含持续连续出租部分物业、服务园区企业、结构布局投资部分园区企业。如果仅用一个非常具有具备的买卖许诺来做产业地产肯定做不下去，产业地产的“长尾”还在于用户体验的“长尾”，企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束，应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。

　　产业地产的发展实践实践实践方向是招商、运营经营和资本运作等自然天然化平台的搭建。产业地产原有以土地皮皮溢价的盈利模式形式不可可以或许域，选择抉择产业地产将以自持为主，怎样吸引并留住企业愈加重要，地产商这种类从纯粹地产思维转变为平台思维，提供全方位和可以或许域的增值服务是症结，做企业的问题解决方和实践拍档，构筑资源平台并提供一站式服务，提高进步项目内产业升级和可继性发展实践实践实践。

　　产业升级与转移是产业地产的直接计划规划力，发达国家产业地产进入成熟发展实践实践实践期，国内正处于工业地产向产业地产转型期。建设扶植怎样抉择与产业怎样抉择是产业地产能否成功的症结，产业转移作为直接推力，我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产这种类；另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产这种类的动力。依据危险风险建设扶植自身产业发展实践实践实践的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

　　最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。在市场集中度这种类高的市场，“强者恒强”的市场成长发展，不少房企不得不“找米下锅”。

　　大城市可供开发用地这种类少。依据危险风险2013年建设扶植扶植用地总和的统计数据，包括包含城市上海的开发强度高达36%，远超过法国大巴黎可以或许的21%，英国大伦敦可以或许的24%。选择抉择是大城市更新的时代，意味着中国大多数房地产企业将面临着转型发展实践实践实践，因为城市更新项必需要开发量无法支持大和房地产企业选择抉择的生存发展实践实践实践。

　　传统地产的开发要点在于地段，“特色小镇+产业地产”的营造要点在于选址，怎样抉择合适的城市群与产业观点概念根基。

　　营造特色小镇，症结是要找准支点，支点意味着观点概念根基、土壤或市场这种类。推动过程当中，硅谷其实也是从一个小镇发展实践实践实践起来的。刚开始，硅谷依靠依靠的是斯坦福大学。硅谷内60％到70％的企业是斯坦福教师与学生创办的，这些人利用知名大学/研究机构的扩散效应，将新也能够、新技术技巧、技术技巧人才、能够资本、简单简略工作事情模式形式导入到产业领域范畴。自1950至今，硅谷一直引领全球的技术技巧创新，成为科技界的麦加。其之所以培育培养可以或许域发展实践实践实践，离不开最初的那个原点——斯坦福大学。

　　目前，特色小镇的功能功效这种类在于承接城市资源的外溢效应，产业地产土地皮皮核心焦点成本较低，使用非常灵活，既可以作为工业用地出让，依靠当作综合类简单简略工作事情用地出让。对于房企来说，症结是要把生地做成熟地，才能核心焦点土地皮皮增值效益。

　　特色小镇宜业宜居宜游的三项功能功效，宜业始终是第一位的，通过特色产业的发展实践实践实践，地区域构成构成产业聚集，产业聚集带来就业人口的各种类，地区域构成构成常住居民，常住居民的按照依照这种类，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展实践实践实践，进而计划规划城镇化架构的地区域构成构成。

　　三

　　特色小镇+产业地产的开发模式形式

　　目前市场上的开发模式形式主要包含持续连续自带产业模式形式、先住后产模式形式、借鸡生蛋模式形式、资源合作模式形式等，特色小镇领域范畴的包括包含产品春风十里小镇，涵盖智慧产业、生态环保产业、大健康产业、金融产业、文旅产业、大农业产业等，可为建设扶植的经济发展实践实践实践导入可可以或许域的创新产业链。同时通过产融联创："产品+资本+运营经营"的开发模式形式，解决政府的产业招商与运营经营等问题，提高进步实现提高进步产业升级，计划规划建设扶植经济增长。

　　——自带产业模式形式

　　产业地产是以产业的性质来进行分类的，文旅小镇就要有旅游产业，金融小镇就要有金融业的导入。目前大量的特色小镇在需求这种类计划做文旅，从各地方上报的特色小镇需求这种类计划来看，文旅地产比例遥遥领先。

　　文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，开发商要低价拿地，增加增长实现强势的产业资源导入的才能才能能力。推动过程当中万达模式形式就属于根据依据类，强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动是模式形式的包括包含，促使地方政府主动低价和万达合作。

　　据统计，万达必需文旅城开业，平均给当地提供2万个就业机会。在拿地方面形成构成每一个的竞争和谈判优势。根据依据类产业资源优势，让万达在和地方政府谈判的实现具有培育培养处于相对绝对强势的地位，前提订单模式形式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次核心焦点土地皮皮，而且有定向招拍挂等定制出让目标前提，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次核心焦点土地皮皮，土地皮皮价格不变，底价成交。

　　在开发模式形式上，万达文旅城通过现金流滚资产的模式形式，以财务运营经营和资本运作驱动开发。

　　——先住后产模式形式

　　恒大文旅城，目前全国仅海花岛和怀来两个项目，目前均未开业，处于住宅销售阶段。采用开发住宅，清晰后期导入产业配套的开发模式形式。和万达不同的是，恒大在文旅方面，目前尚无自身运营经营业态和成熟的包括包含IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展模型。

　　现在地方政府对于特色小镇项必需要前期需求这种类计划筹划计划规模范围，成熟度的要求这种类高，尤其是在拿地的时候就这种类想方案计划推进推动干，变相销售住宅的开发模式形式也这种类难复制。

　　——借鸡生蛋模式形式

　　推动过程当中绿城的理想小镇，在一线城市和包括包含二线城市周边，30-50公里包围圈内的可以或许，盘活农业用地，整合农业、健康、教育教导、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。

　　绿城模式形式最大的特点在于聚焦存量土地皮皮，轻资产操盘模式形式。通过和拥有存量土地皮皮的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式形式进行开发。

　　与大型农业企业、林场等有大面积土地皮皮资源的合作，怎样土地皮皮，同时提高进步小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作，开发成都小镇项目；与浙江物产农业合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设扶植扶植公司合作，开发莫干山观云小镇等。

　　绿城小镇重点在于配套服务自然天然，绿城怎样抉择构建开放平台，自己强化症结服务，其他服务怎样抉择和外部力量合作，包含持续连续和万科合作。运营经营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设扶植扶植和后续运营经营服务。

　　——资源合作模式形式

　　传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业才能才能能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经营经验，这也是觉得房企做产业小镇最大的障碍。推动过程当中碧桂园的科技小镇模式形式，通过联合外部产业资源进行合作，引进商业贸易计谋投资者来突破这个问题。

　　例如碧桂园进入了中城新产业计谋战略专业的产业运营经营机构，百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营经营商，和和思科计谋战略巨型企业签订深度的商业贸易计谋合作协议。通过大型企业的加持，怎样和政府在土地皮皮指标和和上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营经营机构的能够共担和成就共享机制来提高进步实现提高进步长期的运营经营。

　　目前来看，碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边，东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇，在已经有产业观点概念根基的小镇做拓展开发，一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。

　　从这四种模式形式来看，传统房企转型做特色小镇，其实不管是做文旅还是做特色产业小镇，成败症结在于产业运营经营。系统有强势的产业导入与可可以或许域的运营经营才能才能能力，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式形式和盈利模式形式。