1979年，在改革开放的“马前卒”袁庚的建议下，中国第一个真正意义上的产业园区，也是中国第一个对外开放的工业园区——深圳蛇口工业园成立。那一年，也被称为中国产业园区的元年。

       时至今日，产业园区迈向了它的第40个发展年头。四十年来，它从80年代初期单一的“租售”模式，到90年代以高科技园区为主流、政府与产业主导的模式，再到新千年复合型总部经济的大潮流，以及近十年来产城融合为导向的生态链综合体模式，已经走过了四个不同的历史阶段，在不同的阶段引领着中国这个庞大经济体一轮又一轮的变革方向，见证并参与着这个民族一步又一步的复兴历程。

       四十而不惑。2018年，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命的产业园区又走到了一个节点。而能否使之更进一步的创造凝聚力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成，等等问题，成为摆在产城人面前最为需要审视的问题。

       本期推送，产城创投带你一起关注产业园区的新风向。

风雨四十载，

产业园区对区域经济的影响力逐步增大

       2017年8月22日至23日，商务部在大连召开2017年国家级经济技术开发区第二次工作交流片会。此次会议，除了对国家级经济开发区、边境经济合作区、跨境经济合作区创新升级和体制机制改革等工作情况流发展经验之外，如何在中国产业转型升级、“一带一路”等大布局的背景下，推进国家级经济技术开发区、边合区、跨合区转型升级创新发展也成为了重要的课题。

       而会议的所在地大连，也是一个对中国的产业园区发展具有里程碑意义的城市。1984年，中国的第一个国家级产业园区——大连技术经济开发区在这里成立。会议选择在这里举行，可以说是颇具深意。

       会议上，一些关于产业园在全国各地布局情况的数据的发布引起了众多媒体的关注。从20世纪80年代至2013年，我国已批准了435家国家级产业园区、1222家省级产业园区。2013年，210家国家级经济技术开发区实现地区生产总值69063亿元，占国内生产总值的12.14%,2014年上半年，215家国家级经济技术开发区实现地区生产总值36409亿元，占国内生产总值的13.53%。很显然，作为我国改革开放和现代化建设的重要力量，以国家级经济开发区为代表的产业园区经济，为国家经济发展、产业进步作出了重要贡献。

       就拿大连为例，1984 年 9 月到现在,大连市共有大连经济技术开发区、大连长兴岛经济技术开发区、旅顺经济技术开发区 3 个国家级经开区。2017 年上半年,大连市 3 个国家级经济技术开发区合力交出一张漂亮成绩单,完成固定资产投资171.9亿元,同比增长9.5%,占全市的22.9%;实际利用外资9.82亿美元,同比增长144.5%,占全市的46.8%;实现公共财政预算收入68.5亿元,同比增长33.7%,占全市的20.1%。产业园区经济对城市的经济占比已经成为很大的一块。

       由此可见，产业园区对区域和城市经济发展的贡献度越来越高，已经成为中国经济增长的助推器。而随着十九大“中国经济从高速发展转变为高质量发展”要求的提出，中国经济也进入了新的发展时代，而作为产业与经济的集合体的园区经济——这个 “产业发展”的最重要载体，显然肩负着更大的使命承担。

“产城”分裂，

产业园区积“疾”重重

       2017年4月21日，《山西晚报》刊发了一条《省级开发区连续3年考核不合格取消资格》的消息，一时引起不少轰动。消息通报了4月20日山西省开发区整合设立和扩区工作推进会的一个决议文件：《山西省开发区设立升级扩区和退出管理办法》，该管理办法中对产业园区、开发区从设立到扩区、退出等做出强硬的规定，并着重强调对连续3年综合考核不合格的省级产业园区、开发区实行退出。

      事实上，产业园区的发展诟病已久，针对产业园区发展问题，与山西一样，不同的省市县镇都已经出台过应对的政策。但是问题积累太深，改革不可能一蹴而就。

       首先，很长一段时间对政府有着一定的依赖性，政府主导型在我国产业园区中占比最大。而政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、园区过剩、产业带动作用不明显等诸多问题。

       其次，成本领先的土地招商模式，也曾主导了中国早期的园区经济发展，随着各类产业园区遍地开花，产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显着。

       再者，产城分割产生的人居环境质量的“差”、空间布局结构的“乱”等一系列现实的问题，造成“产”“城”关系不匹配，形成了白天热火朝天，晚上“空城”、“鬼城”的尴尬局面。

      另外，由于前一个时期急功近利的“招商引资”，一些产业园区在生态红线的压力下需要开展产业转型升级；同时，由于一些产业园区忽视了公共服务和文化设施的配套，未来也需要尽快补上教育、医疗、文化等符合产城融合要求的配套设施与服务。

       早在2016年，新华网就曾在一篇《同质化、招商难产业园区需规避破产风险》的报告中曝光过多个地方、多个园区的问题。比如：在山西省长治市襄垣县王桥工业园区，占地约4平方公里的产业园区，只看到有4家企业入驻，远远不及规划的一半。其实按照规划，该园区应该有16家企业入驻，实现利税超过１亿元，但是由于规划项目定位不准，对地区的要素条件分析不清等诸多原因，没有实现预期的产业带动作用。

      针对这一现象，产城创投园区梦工场创始人陈迩如是解读，“中国产业园区在建设中最突出的问题便是很多园区产业的同质化以及严重的无序竞争现现象。它产生的根源在于在先期以“先圈地、再招商”的地产模式，“先圈地，再招商”的思维注定了在具体实施层面上，地方政府的想当然行为，没有聚集产业，就根本没有办法做统筹规划，就更别提按需建园了。最直接的后果便是什么概念火就做什么，最终大量园区产业趋向同构化。这就造成了一些怪相：国家级、省级、市级，甚至县乡都设有开发区，很多地方一个城市设立几十个产业园区。有的地方5平方公里范围内建了4个文化园区。”

       其次，许多工业园区在建设中重产业轻居住，产城没有融合，导致出现“鬼城”现象。此外，有的园区只招商不择商，入驻企业鱼龙混杂，不同类型的产业交织在一起，试问这样的工业园意义究竟何在？

       十九大以来，中央提出产业转型升级、供给侧结构改革、腾笼换鸟等一系列政策指引，在该背景下，在当前的市场背景下，不健康的产业园区将难以为继迫切面临转型，而新园区的立项将更加严格。

2018年，中国产业园区实际上面临着“旧瓶装新酒”的机遇与挑战。

国家战略

多维布局推动产业园区升级发展

       近年以来，国家级新区、国家级经济技术开发区、国家级产城融合示范区、特色小镇等不同类型的产城融合区域发展平台，已经成为助力新型城镇化建设的重要载体。

       国家发展改革委2015年7月印发了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，拟在全国范围内选择60个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设工作，并于2016年下半年印发了《关于支持各地开展产城融合示范区建设的通知》，明确提出了58个产城融合示范区建设的主要任务。

        此外，特色小镇建设作为产业园区的升级与补充版，成为当前最热的经济词汇，并在全国如火如荼地开展起来。2016年2月6日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，国家首次提出“加快培育中小城市和特色小城镇”； 紧接着2月24日，国家发改委就建设新型城镇和特色小镇召开专场新闻发布会，并推广浙江经验；5月3日，发改委再次释放信息，2016年将引导扶持1000个特色小镇建设；2016年10月，住建部公布首批127个国家级特色小镇项目……

       国家高频率、重力度的一连串政策的出台，目的是希望在依托原有产业园区的基础上，促进产业集聚发展，加快产业园区从单一的生产型园区经济向综合型城市经济转型，成为产业发展基础较好、城市服务功能完善、边界相对明晰的城市综合功能区，培育区域经济新的增长点，为新型工业化和新型城镇化探路。

       从中，我们不难发现国家对产业园区的改革决心，产城融合的产业园区发展有更多可能。

房地产商与各路资本涌入，

为产业园区注入新活力

       2018年1月6日，《中国经营报》的一条《自救!11家房企密集抛售资产》的消息在各大网络、朋友圈飞速走红。消息中谈到在政策调控不断加强的当下，房企卖股、卖项目的行为不在少数。据不完全统计，仅2017年11月份，就有11家房企密集抛售资产，出售标的总金额达560亿元。此时不少专家学者分析，随着土地资源的减少、国家对房地产的调控力度不断加强等，房地产的发展遭遇了历史瓶颈，房企在寻找机遇转型。

       产城融合发展是房地产行业转型升级的必然趋势。打造产城融合共生的城市运营商成为房地产企业、产业地产商转型的重点。随着中国房地产的迅速发展，大批房地产企业完成了原始基本积累，在产城融合发展的浪潮下，越来越多的企业开始整合资源，在产业集聚、运营服务上发力，服务城市经济发展、产业升级和改善民生等需要。万科、保利、绿地、碧桂园、恒大等企业都在陆续向新城新区运营商转型，构建产业生态链条。

       万科作为房地产行业不得不提的一家企业，在房企纷纷进军小镇和产业地产的时候，也开始不紧不慢的展开布局。2013年开始，万科开始变革传统地产事业，摆脱传统开发思维，以“城市配套服务商”的新定位，叩开了产业地产的大门。万科安亭小镇就是一个很好的范例。

       安亭的汽车产业由来已久， 是中国首个整车年产量突破 100 万辆的生产基地，产业生态链在本世纪初已经形成。万科以此为基础，着眼于安亭的软件建设。引进了泊寓（长租公寓）、万创坊（办公）、万科集（商业运营）、德英乐（教育）、申养……这些配套型产业。如此一来，万科安亭小镇的成功就水到渠成。

       天下熙熙，皆为利往。从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来，国务院累计发布多个相关实施和落实意见，这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口，国有资本、创投机构、民间资本等大批金融竞相融入。2016年以来，包括弘毅投资、华平资本等众多企业资本进入产业地产，甚至一些从来没有地产相关经验的企业也开始试水。

       平安集团凭借资深强大的资金实力，开启了布局物流产业园的新征程。平安集团旗下的平安不动产于2013年在成都开始第一个项目，此后以破竹之势在物流领域攻城略地，截至2016年第一季度，平安不动产在物流园区投入超过36亿元。

       未来，随着产业地产这一价值洼地被重新挖掘，加之政府近年来对ppp模式的大力推广与鼓励，产业地产将成为房企与各种资本力量共同角力的新战场。

专业服务机构的介入，

将使产业园区进入高质量发展轨道

       “成功的园区的大多相似，准确的产业定位、各种资源要素的集合、专业的运营管理多种要素的全方位的成果造就一个成功的园区。而任何一个环节的失败往往也会导致整个园区的失败。产业园区发展每一环节都对的专业度要求非常高。”

陈迩，产城创投-园区梦工场创始人，从业以来走访过考察过全国5000多个各种主题的产业园区。在他看来，产业园区的产生很多棘手的问题其实可以避免发生。

        “往往会出现在规划上未能跳出地方资源、产业以及各类要素条件的窠臼，毗邻地区、园区之间又没有清晰的产业定位和差异化的发展方向，导致一些产业园区建设陷入粗放式扩张和量的扩展状态。同时，也会出现由于招商引资方面的太过将就及后期运营管理与服务不到位，园区内企业质量参差不齐，久而久之出现空心化的状况。你说这些问题大不大？肯定大，但是可以不可以避免？也可以避免。通过专业的服务机构进行前期园区规划，对园区资源、产业、区位、地方政策以及各类要素条件进行专业的分析研究，制定出符合实际的、可持续发展的园区定位及发展策略，搭配以高度专业的、具有实力的运营管理机构，严格把控招商与后期的运营管理与服务。很多问题就可以避免。”

       这位孜孜不倦的产城人和他的团队已经在产业领域精耕细作了15年。15年来，为全国上百个园区项目提供过发展规划编制、实操咨询及资源导入等服务（含有多个国家级园区项目），重点策划咨询领域包括：文化、地产、旅游、环保、农垦、能源及高新科技等，先后成功的启动的项目直接经济投资总量达1000亿元以上。

        虽然团队在行业内已经引得了广泛的良好口碑，但陈迩关于工作多次提及的词汇是如履薄冰，“我国经济正处于调结构的攻坚阶段，以此为契机发展产业园区，借以推动产业转型，承接产业转移。建设产业园区，必须要与当地资源禀赋、要素条件和市场需求相适应，否则园区的后期运营状态不会是良性的。园区与其他行业不一样，一个园区的失败往往就意味着一大片土地的价值流失，说严重一点，就是历史的罪人。”

       最让陈迩欣慰的是，在这十五年的历程中，他陆续地发现了许多跟他一起同行的人。他也相信，大批量有使命感的专业服务机构的诞生，会托起产业园区进入又一个飞跃的时代。

来源：产城创投