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导语

为进一步支持新型产业发展，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进土地节约集约利用，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）等文件精神，结合中山市实际，制定《中山市新型产业用地管理办法》，并于2019年6月27日印发执行。

《办法》共八章32条，分别对制定依据、用地类型、用地范围、规模要求、准入认定、技术参数、供地方式、供地流程、土地年限、土地地价、无偿提供要求、转让管理、履约监管等做了规定。其中主要条款内容如下：

明确新型产业用地定义

新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套服务设施。

产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套服务设施包括生产服务、行政办公及生活服务设施等。

明确用地规模和分割要求

新型产业项目用地面积应大于2公顷。产业用房按幢分割的，每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米；产业用房按层分割的，每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。配套服务设施可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让。

明确新型产业用地的布局原则

1.应符合国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、产业规划等相关规划要求。

2.应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重点发展区域、轨道交通站点周边等区域。

3.属国有工业用地通过“三旧”改造转为新型产业用地（以下简称“三旧”改造的“工改M0”）的，还应符合“三旧”改造规划等相关要求。

明确新型产业用地的选址范围

1.火炬开发区、翠亨新区、岐江新城、民众创新园范围选取试点，其中翠亨新区马鞍岛范围依规划可允许已出让工业用地转为新型产业用地。

2.其余镇区原则上可布设1个项目，且应为“三旧”改造的“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地。

明确新型产业用地项目的技术参数

新型产业用地控制指标控制要求： 容积率3.5-6.0；建筑密度不超过40%；绿地率10%-20%；建筑高度不超过120米；配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。具体指标应纳入项目所在片区的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划。

明确新型产业用地的供地方式

新增新型产业用地须采取公开方式出让；“三旧”改造的“工改M0”和已出让工业用地转为新型产业用地的，可采取协议方式出让。

明确土地使用年限

新增新型产业用地和“三旧”改造的“工改M0”按最高年限50年出让；已出让工业用地转为新型产业用地的，按照原工业用地剩余出让年限确定。

明确地价管理要求

1.新增新型产业用地出让起始价应经市土地管理委员会集体决策报市政府批准后确定，原则上按照商业服务业用地市场评估价的35%确定（经领导小组认定需要支持的产业项目，可下调至25%），但不得低于工业用地基准地价。

2.“三旧”改造的“工改M0”市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定，但不得低于工业用地基准地价；开发主体须按新型产业用地与工业用地的现市场评估价差额补缴土地价款。

3.已出让工业用地转为新型产业用地的，新型产业用地市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定，但不得低于工业用地基准地价；开发主体须按新型产业用地与工业用地的现市场评估价差额补缴土地价款。

无偿移交公益性用地或产业用房原则

1.“三旧”改造的“工改M0”项目，须按城乡规划要求将不低于土地总面积15%且不小于3000平方米的土地无偿移交政府；按上述比例计算无偿移交的土地面积小于3000平方米的，应无偿移交给政府不少于改造项目计容建筑总面积10%的公益性建筑。

2.已出让工业用地转为新型产业用地的项目，需按计容建筑总面积的10%提供产业用房，该部分产业用房归市级政府所有。

明确可分割转让的新型产业用地项目

转让比例、转让管理要求

新型产业用地项目在达到土地出让合同和履约监管合同中约定条件后，允许按幢、层等固定界限为基本单元办理不动产分割登记和转移登记。

1.开发主体自持产业用房的建筑面积占分割转让前产业用房确权登记的建筑面积比例不得低于51%，自持时间不少于15年。

2.产业用房自完成不动产转移登记之日起2年内不得再次转让。

3.已办理分割转让部分不得再次申请分割。

4.可分割部分的产业用房由开发主体通过现售方式出让的，属首次转让。

5.产业用房经首次转让后，由买受方再次转让的，均属二次转让；通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二次转让进行管理。

6.完成首次转移登记届满2年的产业用房再次转让的，优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购。原开发主体、政府及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房方可在市场上进行转让。

明确文件实施时间和有效期限

本办法自发布之日起实施，有效期为5年。

结语

随着粤港澳大湾区规划建设，城市产业升级深入推进，中山市近年来对新产业、新业态用地的需求日益旺盛。而新型产业用地（M0）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济等转型升级需要提出的城市用地分类。为进一步规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，打造高新技术产业集聚区，中山市制定并印发了《中山市新型产业用地管理办法》。此《办法》制定了较为完善的新型产业用地管理规定，主要包括准入认定管理、规划建设管理、用地管理、履约管理等内容，对进一步规范新型产业用地管理，更好地促进土地集约节约利用和加快产业转型升级具有深远意义。