中国改革开放以来，发生了翻天覆地的变化。不仅建立了全面的物质生产体系，保持经济持续高速增长，人民生活水平和社会发展水平大幅度提高，全面融入世界经济体系，国际地位不断上升。同时，我国城镇化水平显著提高，城市人口快速增多，城市综合实力持续增强，城市面貌焕然一新。

当然，在发展中不可避免的也存在这一些问题。城市建设无序蔓延，空间利用效率不高，产能过剩和“去库存”等问题突出。随着产业格局和发展主题的变化，过往粗放含混的产业用地政策已经有些跟不上新常态的步伐，在保增长、促转型、精细化、差别化的新常态下显得更加滞后和掣肘。特别是随着新兴战略产业发展的推进，要求新产业用地具有研发用途比例高、不同用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，而现行部分土地供应和管理政策难以适应，且存在部分政策空白点。因此，亟需有更好的配套土地政策，以激发新旧存增土地的活力与红利。

早在2014年提出“500万人口以上特大城市除生活用地外原则上不再安排新增建设用地”的要求，自此，各大城市相继在工业用地转型政策上思考与探索。而新型产业用地一词，也相继见诸与大众视野，并一直保持相当高的热度。

新型产业用地（M0）起源始末

新型产业用地（M0）概念，是深圳率先提出的。 

2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，业内称“1+6" 。

其中，《深圳市工业楼宇转主管理办法（试行）》，对工业用地项目（含城市更新类和非城市更新类）分割销售的放开，在当时轰动全国一线城市。对于战略性新兴产业，深圳将在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，还最高给予50%地价优惠。这份文件为工改撕开了一道地产化之口。

2014年1月1日，在“1+6”的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。

根据定义，新型产业用地（M0）属工业用地中的新型产业用地，其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地；新型产业用地地上建筑物主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。

新型产业用地（M0）概念的诞生，打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念，不仅开创了工业用地向市场化方向发展的先河，同时也催生了深圳“工改”市场的繁荣，特别是以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起，深圳一度成为国内地产商厉兵秣马的圣地。

狂欢只不过是瞬间表现，后续需要收拾的摊子更费心力。因政策的不完善，存在寻租空间，已经无法阻挡工改向房地产化蔓延。而这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少，大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。深圳的领导很快意识到了这一点，采取了很多对策，比如仿照基本农田保护，划出工业区块线，强制保护深圳先进工业；设定新型产业用地（M0）最高比例；各区甚至会以行政手段规定产业用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的审批，但均收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0，实在做不了，宁可不改。

2017年12月，忍无可忍的深圳市政府发布了《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》（《深圳市工业区块线管理办法》已于今年8月15日正式印发），对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，厂房改房地产的路径被彻底堵死。至此，深圳的工业用地改革宣告破产。

新型产业用地：待挖掘的富矿

深圳作为新型产业用地的开路人，虽然结果不怎么美好，但是深圳的“先试先行”也为其他地方政府优化土地资源配置提供了宝贵的经验和教训。特别是2018年以来，全国各地争相出台新型产业用地政策。新型产业用地已经成为一座富矿，一股挖掘土地价值的热浪正汹涌袭来。东莞、郑州、济南、顺德、广州率先出台政策，都试图在新型产业用地上做好文章。

东莞

一向走在改革前沿的东莞，理所当然的扛起来土地改革的大旗。2018年9月11日，东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，并成为国内第一份明确针对新型产业用地（M0）的市级政策。政策的重点如下：

1.产业用房分割转让的比例不得高于49%，防止新型产业用地（M0）项目出现房地产化倾向。

2.鼓励成规模、高品质开发，可分割M0要求用地面积在50亩及以上；用地面积少于50亩的仅限企业自用，不可分割。

3.重点聚焦传统工业区功能单一、配套不完善和“工改工”市场动力不足的问题，将M0用地作为全市“工改工”、连片“三旧”改造的政策推进器，支持旧工业园活化更新，引导传统制造业转型升级。

4.对“工改M0”实行政策倾斜：用地面积150亩及以上的城市更新单元优先纳入试点范围；“工改M0”可采取协议方式出让；“工改M0”土地出让年限为50年（一般出让年限为40年）；“工改M0”补缴地价享受5折优惠；“工改M0”项目履约的财政贡献考核标准按8折执行等等。

5.鼓励较高强度开发。容积率原则上大于3.0，不超过5.0。

6.可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设施，但不得建设大型商场等，以满足入驻企业和员工的日常配套需求。

郑州

济南

2019年3月8日，济南市政府办公厅印发《关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》，增加新型产业用地类型（MO）。重点如下：

1. 可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施，用地面积不超过项目总用地面积的15％，配套用房的地上建筑面积不超过地上总建筑面积的30％。配建的生产、生活服务设施不得转让、抵押。

2. 用地面积50（含）亩以上的项目，可按规定分割转让；50亩以下的，原则上仅限企业自用。

3. 容积率原则上不低于1.5，不高于4.0。

4. 除通过招拍挂方式出让外，还可通过弹性出让、先租后让、租让结合等方式供应土地，降低企业用地成本。

5. 新型产业用地不得和住宅用地捆绑出让。

6. 项目主体自持房产面积比例不得低于地上建筑总面积的50％。

7. 新型产业用地评估地价，按企业自持房产面积比例进行修正：100％自持的，按照工业用地评估价格的1.2倍进行修正；自持比例70％（含）以上的，按照工业用地评估价格的1.5倍进行修正；自持比例50％（含）以上70％以下的，按照工业用地评估价格的2倍进行修正。

顺德

不甘落于人后的顺德也在2019年3月19印发《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法》。重点如下：

1. 容积率不得低于3.0，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积30%的生产服务等配套设施，严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2. 在综合型产业用地中，工业用地面积不得低于宗地总用地面积的50%且工业用地上所建计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%。

3. 工业用地与商业办公用地混合用途的土地，工业用地上不得另行建设配套设施。

4. 属政府储备土地出让等情况的，必须以挂牌方式公开出让等方式出让，起始价不得低于评估价。公开交易起始价不得低于顺德区工业用地出让最低价标准，且不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及有关税费之和。

5. 产业用房分割销售单元面积不得小于300平方米，配套设施分割销售的计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%。

广州