4月4日，广东省国土资源厅印发《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（简称《意见》），要求各地加快盘活利用各类低效城镇建设用地，深入推进“三旧”改造工作。《意见》自2018年4月4日起施行，有效期5年。 广东省自2008年开启三旧改造工作以来，省、市、镇都积极出台政策推进三旧改造工作的进行，但是此次《意见》的出台是在十九大与粤港澳大湾区战略背景下，随着产业与城市转型升级、供给侧机构改革的继续推进，广东省的三旧改造有了更重大的意义。

广东特产——“三旧改造”

 
佛山不断创新改造模式

    佛山可以算得上是三旧改造的鼻祖，探索出了全国瞩目的“三旧”改造“佛山模式”。专家与媒体称，佛山模式改出了6个全国之最：最大的岭南历史文化街区、一次性最大规模的旧城镇改造、最大的创意产业园、最大的家居博览城、最大的陶瓷展示交易平台以及最大的不锈钢交易市场。佛山的三旧改造取得的成绩有目共睹，产城创投——园区梦工场认为，这样的成绩得益于佛山采取多种方式鼓励市场、社会共同参与“三旧”改造,探索出一系列新模式。

    一是注重产业优先，通过“三旧”改造提升工业发展质量和效益，促进产业从传统制造业向以装备制造、环保、科技研发、新材料等为代表的新兴产业方向升级和转变。

         二是强化政府统筹，对历史街区进行连片保护，并用共生理念对外围进行有机更新，重视岭南文化魅力。

        三是释放政策红利，出台了专门扶持政策，对愿意将旧厂房改造并仍用于提升和发展工业的土地权属人、投资者、入驻企业等给予支持和奖励。

    四是服务招商引资，组织旧改部门和招商部门合署办公，搭建起“三旧”改造招商引资平台。

广州探索“微改造”模式

    广州的三旧改造开始于2009年，但是由于缺少一定经验，出现了不少问题。广州市的“三旧”改造经历了“大拆大建”和“穿衣戴帽”改造时期，虽然城市面貌焕然一新，但是岭南传统文脉、传统文化遭到了极大地破坏。鉴于此种问题，2016年1月1日，《广州市城市更新办法》施行，对以往“三旧”改造经验进行了总结、延续、完善和提升。在新一轮城市更新中，更加注重前期基础数据的调查、更新改造总体计划的编制，开始探索“微改造”模式。对人居环境改善、历史文化保护更加注重，并形成了4种模式。

        一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。

       二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。

   三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。花地村采取"搬积木"滚动式的方式进行全面改造。

   四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。

深圳的城市更新理念

        30多年的高速发展，已经让深圳的土地‘家底’消耗殆尽。2009年12月，深圳出台《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。

    城市更新是在既有空间上的再开发,不可避免地涉及到原有建筑物和土地的复杂的产权关系。而由于深圳早期土地管理的制度性缺陷。土地使用权通常几经展转,使原本形态上犬牙交错的土地,还要牵涉复杂的权利主体,使城市更新难以顺利推行,也不利于充分发挥土地效能。2009年深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，明确了综合整治、功能改变、拆除重建三种更新式,并首次提出了“城市更新单元”的概念,确立了实行城市更新单元规划和年度计划管理制度,其中城市更新单元现划是管理城市更新活动的基本依据,并且规定拆除重建类项目应当产格按城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。

    以往拆除重建类的旧改现划多是针对某单一地块,缺乏对整个城市或地区更新的宏观把握,“城市更新单元”突破了传统的宗地概念,划定城市更新单元,整合布局零散、权属复杂的土地和空间,鼓励小规模用地合并开发,以发挥更新单元的触媒作用,以点带面,带动地区功能的提升。

    在“城市更新单元”的指导下，深圳的城市更新通过由分散式开发走向整体综合开发、以捆绑责任保障公共利益、以多方沟通协调面向实施、以制度设计实现过程监控，最终实现改变了原产权家地各自为政的建设局面,对土地利用效率低下,现有用途或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,或者能耗、水耗、污染物排放严重超标的各单个地块进行了整合统筹,实现片区整体升级转型、土地高效利用和绿色节能等目标。

中山“三旧改造”向城市更新过渡

    中山是广东省土地面积倒数第二的城市，在改革开放四十年里，以有限的土地创造了无限的经济价值。但是在高速的发展中积累了一批因过往粗放式发展而遗留下来的“三旧”低效土地。如何盘活存量土地，提高土地利用价值，以承载产业转型升级，绽放城市魅力，是中山城市发展迫切需要解决的问题。

        2010年，按照省政府“三旧”改造工作部署，中山先后出台《关于“三旧”改造工作的若干意见》《中山市“三旧”改造实施细则》。同年，石岐区、西区、小榄镇、南头镇、神湾镇等5个镇区被定为全市“三旧”改造工作试点，先行先试；包括东区盛景尚峰、西区服务业综合改革试验区等32个项目实现区域点改造，做到边试点、边推广、边效应。

    为了让各镇区积极参与进去，并进行统筹协调，2015年，中山公布《“三旧”改造专项规划（2015—2020年）》，根据镇区特色和产业集群的分布情况，把市域划分为北部、中部、南部三大改造片区，并赋予不同定位。之后中山提出了“一中心四组团”的城市格局，破解以往散乱的空间布局，对城市改造和升级进行了重新梳理。破解土地增量匮乏、老城活力下降、旧城房屋破旧、发展资源碎片化等“难以为继”瓶颈的突破口。中山城区目前多个大型商业综合体均是由旧厂房改造而成，从第二产业的“根据地”到第三产业的新载体，这些“三旧”改造项目不仅是中山城市建设颇具代表性的成果，也直观反映了中山市产业结构的有序调整。

    在2017年，全市土地管理工作会议上，中山市委副书记、市长焦兰生强调中山必须深入推进“三旧”改造和城市更新，充分利用闲置厂房，促进产业转型和产城融合。由此中山的三旧改造迎来了新的发展契机，正在探索一条由点及面，从“三旧”改造到城市更新的新路径。

结语：三旧改造已然成为产业转型升级与城市焕新的新动力。省国土资源厅数据显示，2008年至2017年12月31日，广东省已累计投入改造资金12002.71亿元，其中社会投资金额10155.56亿元；实施改造61.40万亩，其中，完成改造项目5717个，完成改造面积34.22万亩，增加可利用土地面积占已完成改造土地面积比重为46.5%，实现节约土地约15.91万亩，正在改造项目4077个，涉及改造面积27.18万亩。在已改造项目中，属于产业结构调整项目共3376个，占改造项目总数的59.05%，其中，属于淘汰、转移“两高一资”项目496个，引进现代服务业和高新技术产业项目348个，投资超亿元项目799个。这批项目改造后当年实现产值（营业收入）是改造前的2.04倍。对普通民众来说，“三旧”改造还让他们熟悉的旧城乡，变得越来越宜居。

    由此可见，三旧改造已经取得了很大的成绩，已经成为产业升级转型、城市焕新的重要途径。很多专家也纷纷表示，通过开展“三旧”改造，全省有效开发存量建设用地，推进土地循环利用，优化了用地布局，提升了土地利用效率，有力保障了经济发展的用地需求。在优化用地布局的同时，“三旧”改造工作有效地促进了产业结构调整，既淘汰了落后产能，实现了腾笼换鸟，又推动了战略性新兴产业发展与现有支柱产业做大做强。