依据根据投资者的选址尺度的变化，中国产业园区的招商引资能够分为三个阶段：
1、改革开放初期的"优惠政策主导"阶段，外来资金重要向享受特殊政策优惠的地域区集中;
2、20世纪90年代中后期以来的"基础根基环境情况主导"阶段，面对产业园区的优惠政策趋同，投资环境情况(尤其是基础根基环境情况)成为吸引投资的关键;
3、方兴未艾的 "产业环境情况主导"阶段，良好的产业基础根基、完美的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。 在招商引资发展成长的新阶段，传统的招商引资形式模式曾经不能满意新形势的竞争请求要求，暴显露诸多的问题。
首先，产业园区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成形成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，产业园区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使产业园区的政策优惠慢慢逐步趋同。为了在招商引资竞争中获得优势，各地产业园区就突破国家土地皮、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，企业所得税"两免六减半"、 "五免五减半"、"七免七减半"，甚至还减免增值税地方留成部分;规费"零收费"，免收各项基本建设扶植配套费，免收各项基金;免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。乃至单纯依靠政策优惠的低层次的招商引资最终侵害的是国家的好处利益和国民的福祉，而且造成形成土地皮开发的成本过高，也不利于产业园区的长远发展成长。
其次，优惠政策的作用弱化也使产业园区的竞争力下降。20世纪90年代，产业园区在外贸方面享有的各种类优惠政策开始慢慢逐步取消，从将来发展成长趋势看，产业园区所享受的的优惠政策将会慢慢逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入WTO以后，营造公平的竞争环境情况成为这种类请求要求，这必将使得产业园区的政策优惠的吸引力渐渐弱化，招商引资必需要有新的思路。
第三，国际产业转移也为产业园区的发展成长带来了新的挑衅。从国际产业转移的新特色来看，传统的招商引资形式模式已不能适应组团式产业转移的请求要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制作、研发、服务一体化的组团式转移态势，因此产业园区的产业基础根基和产业配套成为承接国际产业转移的重要因素，这对产业园区招商引资提出了更高的请求要求。
第四，重复建设扶植，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国产业园区遍地开花，过量过滥。据统计，全国现有各种类类产业园区4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地域区产业园区产业93%雷同，中部地域区产业园区产业97%雷同。计划规划以IT为主导产业的产业园区，仅沿江地带就有20多家，从东部上海的张江高新区，不停密布到西部的重庆、成都、绵阳等地产业园区。我国产业园区普遍存在圈地现象，造成形成土地皮闲置、耕地锐减，土地皮布局结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果：土地皮资源和投资的挥霍;耕地占用过量，威胁农业发展成长;土地皮收益外流，侵害国家好处利益;目前我国发达地域区产业园区投入产出率不及西方发达国家产业园区的一半;我国欠发达地域区及中西部地域区每平方米的投入数不及我国发达地域区的1/10，产出数不及1/20，而占地数却与发达地域区产业园区不相上下。
