10月9日，随着工程机械的轰鸣，窈窕片区内，合共152亩的旧厂房被先后推倒，这是火炬开发区这次“工改工”连片改造中，首批被拆除的旧厂房。
破而立之，再造火炬。
当天上午，中山火炬开发区连片“工改工”动员大会举行，这是中山启动“工改工”以来的一个重要节点。
回答“地从哪里来”，是中山推动高质量发展的重要命题，是中山参与粤港澳大湾区建设的重要命题，是中山打造“深圳—中山”产业拓展走廊的重要命题。2019年，在中山启动《中山市国土空间总体规划（2020-2035）》编制工作动员会上，中山市委书记赖泽华强调：能不能解决土地管理问题，关系着中山能否打赢经济翻身仗、实现重振虎威和长远可持续发展。
动员会上，火炬区公布了窈窕、沙边村东、张家边北及东利等首批四个片区的连片改造方案，涉及统筹更新用地面积10222亩。这标志着火炬高技术产业开发区“工改工”工作，正式从“纸面”规划落到“地面”实施阶段。改革“一子落”，发展“满盘活”，火炬开发区正以连片成片改造为抓手，以空间转型倒逼产业转型，通过腾笼换鸟、筑巢引凤，实现火炬开发区的产业涅槃。中山市委副书记、火炬区党工委书记陈文锋，中山市副市长高瑞生参加了动员大会。
蝶变
老旧厂房将成百亿级产城融合园区
为了打破土地和产业结构的死循环，作为中山首批的“工改工”试点，火炬开发区果敢先行，沿世纪大道选取东利、张家边、沙边、窈窕等四个连片工改片区，统筹更新面积约6.8平方公里、盘整改造面积约4.2平方公里。
“之所以选择这四个片区作为首批改造对象，一方面是因为四个片区都位于世纪大道两侧，目前世纪大道东承深中、深汕产业脊梁，沿线有上百个工业园，未来将成为湾区“A”结构中部最有活力的产业区域，因此选择从这里启动火炬开发区工改工，无疑将有更强的带动作用。另一方面，在这四个片区内，产业效能低、空置率高等问题较为突出，各方的改造意愿也比较强，根据前期走访调研，同意进行改造的产权主体，占三分之二以上，改造的市场条件较为成熟。”主持四大片区“工改工”规划的深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司（以下简称新城市）规划事业一部副总规划师曾明说。
通过改造，原本简陋的单层铁皮顶厂房，将被连片的高标现代厂房取代，届时产业链的上下游将有望被压缩成“上下楼”，同时更高的厂房容积率，意味着更大的生产空间，这无疑将进一步增强火炬开发区产业空间承载能力。
“新的厂房，原本我只打算建4层，但了解到这次工改的政策后，我决定要盖到9层。”中天高端机电产业园项目总经理黄子超表示，自己在去年11月，看上了沙边片区内一块约2万平方米的土地，准备建设一家精密模具具生产厂，在了解到这次“工改工”后，他决定大刀阔斧地修改原来的建设计划。
“火炬工业集团的工作人员向我介绍了相关政策，并建议我建设高层厂房，这让我打开了全新的思路。原本我想得很简单，盖几层厂房够用就好，可这样等几年后企业要扩产，就没有空间了，还得搬，而有了高层厂房，不仅能自用，也可出租。现在的新厂我计划投入2亿元，预计建成后工业产值每年约为3.5亿元。”黄子超说。
通过产业空间的革新，火炬区有望实现产业业态的迭代。按照计划，火炬开发区将在四个片区内，培育两个百亿级科创智造园区、两个五十亿级产城融合园区，重塑片区产业空间格局。火炬开发区管委会主任黎炳盛表示，未来火炬开发区将以四大片区为支撑，打造一条以世纪大道为中轴、无缝接入深中、深汕发展轴的15公里创智城脊，以此拉开火炬开发区乃至中山市的产业发展框架，并协同南中珠城轨中山支线，助力打造中山产、站、城、景一体的全新城市格局，助力中山实现高擎火炬智造、重振中山虎威的发展理想。
新城市是此次工改的规划设计服务商，被称为“国土空间规划第一股”，汲取深圳特区规划建设经验为工改特色的“火炬方案”贡献智慧，探索“工改工”特色做法。“为破解痛点难点，这轮‘工改工’片区策划坚持‘经营城市’的营城理念，深入挖掘片区发展潜力，实践规划和利益双统筹、空间与产业双转型、设计与实施双协同，探索“工改工”的火炬方案和特色做法，聚焦更新片区改造后的整体品质、效率、运营和实施。”新城市副总规划师、国土空间院院长助理董金莲说。
扶持
融资支持+奖补政策化解后顾之忧
土地利用效率低下，不仅妨碍了火炬开发区产业升级转型，也不利于保障各地块权利人的利益，因此改造的想法并不鲜见，然而这些分散的权利人受制于自身的财力和风险承担能力，特别是旧厂房改造项目需求的资金量比较大，会严重占用生产型企业的流动性资金，开展自主改造困难重重，首先面临的问题就是资金。
张家边饮料厂地块面积约46亩，其位于张家边社区中心，紧邻中山港大道，地段价值不错，但由于分散出租，经营业态比较低端和分散，主要是机械加工、餐饮、仓库、汽修等，每年租金收入约100万，效益不高，因此村民一直有改造的想法，但资金问题却成了拦路虎。
据张家边股份经济联合合作社（以下简称张家边）党总支委员吴嘉榆介绍，2013年前后，张家边曾考虑过对旧饮料厂地块进行改造，然而经过粗略估算，改造费用高达数千万到一亿，而张家边每年的集体收入约两千万元，很难承担这笔开销，再考虑到融资困难、收益期长等因素，改造只能搁浅。
要破解资金不足的问题，解决融资难是一大关键。在动员大会现场，火炬开发区管委会还与7家银行签署合作框架协议，为四大连片工改片区范围内的“三旧”改造项目建设，量身定制满足建设需求的金融产品，给企业提供贴身的服务和融资支持。这项举措不仅解决企业货款难的问题，也有利于银行资金脱虚向实、优化银行贷款结构。
吴嘉榆表示，在这次“工改工”中，除了贷款，张家边计划自行投入1.5亿元，之所以有这样的“大手笔”，是因为正式公布的《火炬开发区管委会关于连片“工改工”专项奖励资金实施办法》（下称“奖励办法”），免除了村民们不少后顾之忧。
据新城市设计二所所长刘田介绍，为进一步鼓励各种社会主体积极支持和参与火炬开发区“工改工”工作，火炬开发区管委会在中山市相关政策的基础上，对位于火炬开发区管委会认定的连片“工改工”片区内、全面改造或局部改造为工业用途的项目，进一步加大奖补力度。此次奖励奖金盘大，门槛低，覆盖面广。
工改项目对资金需求大，政策为其提供贷款利息奖补，将起到四两拨千斤的作用，一是解决了“工改工”动力不足问题，二是解决了“工改工”资金不足问题。值得一提的是，为进一步缓解各产权主体的资金压力，提升奖补政策“含金量”，“奖励办法”制定了涵盖从动工到投产的全流程奖补方案，并采取分阶段方式发放，实现改造奖补“边改边领”。
比如，对新建建筑面积的奖励，将在主体工程达到“±0.00”后、主体工程封顶后、完成综合验收备案后分阶段发放。此外在项目动工阶段，相关产权人还有机会领取一次性动工奖励。而在改造完成后，火炬开发区管委会还将视改造范围内入驻企业的亩均年贡献，作阶梯式奖励，该项奖励将连续发放3年，逐年核算奖励金额，不设奖励封顶值。
“之前未能放手开展改造，除了资金不足，村集体担心权益受损也是一大关键，特别是工改工，收益期长见效慢，转型阵痛期内难以保障收益，导致有些村民代表觉得还不如不改。而政府的奖补政策，除了缓解村集体的资金压力，也为村集体提供产业导入辅导，可以更精准地集聚产业集群，推进产业升级转型，让改造后的产业空间具有更高的附加值，这样村民每年的收益分红也更有保障。”吴嘉榆表示，按照计划，旧饮料厂地块未来将建成10万平方米的高标新式厂房，年租金收入有望增至1500万元。
“饮料厂地块是我们村集体第一个大型工改项目，实现了单一项目收益从百万向千万的重大跨越，显著提升了村集体的物业收益。经过这次工改，我们预计有望在5年左右，实现村集体总资产收入翻一番。”吴嘉榆说。
统筹
土地“化零为整”释放工改最大红利
除了资金，土地碎片化是火炬开发区推动“工改工”的另一个重大难点。目前火炬开发区内80%土地为国有已出让土地，其中面积小于15亩的地块占比超过60%，分散的土地权属，让土地形态变得支离破碎，这一方面导致外来的大型项目难觅“下脚处”，另一方面本地的优质企业发展起来后，也没有增资扩产的空间，直接导致这些区域的产业结构只能在低端徘徊。而在土地破碎的背后，复杂的权属关系、多元的利益诉求，更进一步增大了土地进行改造特别是大片、连片改造的难度。
针对这一问题，火炬开发区充分结合本地实际，探索出土地 “托管共建”的归宗改造模式，让土地“化零为整”。在归宗改造模式下，可把原地块上的多个权利主体，合并为单一主体，由该主体主导合作改造，通过业主产权托管、政府过桥改造、物业建成返还等方式，实现对多元产权主体的土地进行统筹改造，通过整合地块，改出大片的高质量产业空间，从而有效提升对大规模、高品质产业项目的承载能力，实现工改红利的最大化释放。而对原本的各个权利主体而言，归宗改造也有效解决了改造融资难、风险高的问题，还实现了资产增值。
同时，火炬开发区还探索了“托管共建”+“功能配比”激励模式，即通过各产权主体的土地托管共建，将产业用地的行政办公和生活配套，按照用地 7%、建筑 20%的比例，实行跨宗地集中设置，进一步解决土地碎片化的问题，实现产权重构共赢和产业空间载体的高质量建设。
引领
政府+国企带头唱响高质产业“主旋律”
推动“工改工”的目的，不是用新厂房取代旧厂房，而是通过“工改工”，重塑片区的产业结构和形态，构建你的产业链上下游就在上下楼及隔壁栋的企业生态。因此用好来之不易的连片发展空间，确保改造后引入的产业“不掉价”，也同样是火炬开发区必须解决的问题。对此，火炬开发区在推动工改过程中，探索出了“政府搭台+国企唱戏”的联合操盘方式。
具体来说，“政府搭台”即火炬区管委会做好改造全局统筹，制定好更新改造“游戏规则”，搭建好更新政策、规划、实施各个方面的“四梁八柱”。“企业唱戏”即发挥区属国企公司的作用，担当“园区操盘手”和“产业运营商”，与产权人或社区进行合作改造、二级开发建设园区，并通过建立招商资源库、开展点对点招商等方式，保障高质量产业成为未来产业空间的主流，进一步凸显火炬开发区“高”“新”的产业基调。
为了让“筑巢引凤”更有针对性，火炬开发区在这次“工改工”中，还创新采用了招商前置的做法，这不仅前瞻地对导入产业进行遴选，还结合未来各片区的产业主题特色，合理定制开发建设模式，并从生产空间和园区空间两大维度，为进驻企业定制高品质的个性化空间，从而更好地帮助企业在火炬开发区内落地投产，这有利于集聚优势的产业集群，服务于产业转型升级，进一步唱响火炬开发区的高质量产业“主旋律”。
其中在产业空间定制方面，火炬开发区将坚持以需定供，为入驻企业量身定制高标厂房及其相关配套设施；而在园区空间定制方面，火炬开发区将基于目标产业集群用地规模及空间需求，为产业集群建设和上下游产业生态圈，提供量身定制的园区空间。
而针对大中型企业的发展需求，火炬开发区也可在开发模式上，促进工改片区的宗地与市场企业进行“联姻”，形成单一主体的开发街坊，片区产权主体以土地作价，与政府招商引资进行的企业成立项目公司，双方按照出资比例共担风险、共享收益。
陈文锋在动员会上表示，火炬人要以“杀出一条血路”的决心和魄力，啃下“工改工”这个硬骨头，改出活力、效益、竞争力。据介绍，火炬区首批“工改工”启动，不单是要推动四个片区的产城形态更新迭代，同时也是要借此实践，探索出一套具有火炬特色的城市与产业更新模式，为全市各镇街产业转型升级和城市更新提供“火炬方案”，助力中山市下一阶段的高质量发展。
延伸阅读：四大片区改造规划逐个看
（一）东利片区——提升湾区价值，筑门户
东利片区是湾西智谷的综合服务核心，是深中同城联动的东部门户，也是深中同城联动在火炬区的第一站，重在通过城市更新，提升火炬在湾区的门户节点地位和价值。
本次改造中，划定东利片区更新统筹片区面积约 4720 亩,盘整改造面积约 2819 亩。该片区改造将以工业 5.0 模式，协同鲤鱼坑开发建设，树立湾西产业核心，建设集聚生物医药、医疗器械制造、检验检测、健康服务等产业于一体，生产、生活和生态三生共融的“湾西智核、深中门户”。
东利片区规划产业用地共计1608亩，其中通过连片成片改造和土地盘整的新增净产业用地约1146亩，现状保留的产业用地约466亩，片区整体将创造年产值约129亿元—177亿元，年税收约6.4亿元—8.8亿元，带动就业岗位约2.1万个。
近期计划重点实施城市更新A单元，单元面积约 849 亩全面改造面积约 486 亩。首期继续推进科技孵化集聚区建设，园区用地面积约90亩，新建建筑面积18万平方米，依托中国检科院、美贝斯特等平台项目，重点导入深圳医疗器械、医药物流、检验检测等大健康产业，营造一个上下游联动、初具规模的企业生态圈。
（二） 张家边片区——建构服务中枢,促转型
张家边片区位于火炬区核心地段，是未来火炬新中心和“十”字城市中轴的重要节点，是火炬区未来城市形象感知的重要地区。
本次改造中，更新统筹片区面积约 1088 亩,盘整改造面积约744 亩。该片区改造将建设集电子信息和光电产业的核心承载区和产业服务高地，打造孵化—科研—服务—智造于一体的“火炬上城、科创中枢”。
通过连片成片改造和土地盘整，新增净产业用地约466亩，供给产业空间载体约122万平方米，将创造年产值约37—51亿，年税收约1.9—2.6亿元，带动就业岗位约 0.6万个。
近期重点实施城市更新 A和B 单元计划。
首期启动A单元街坊1春天百货改造项目，街坊面积143亩，连片商业用地38亩，新建建筑面积达14万平方米，城站一体打造西门户城市地标，可24小时徜徉于滨水乐活街区，体验文化娱乐、智能交互、产业邻里等共享设施,成为火炬“水岸绿城”品质生活名片。
（三）沙边片区——做强特色产业，强基础
沙边片区位于中国电子（中山）基地国家高新技术产品出口基地南部的产城结合部，是中山电子信息产业的发源地和中山县党总支的旧址所在地。
本次改造中，更新统筹片区面积约 2608 亩,盘整改造面积约 1284 亩。通过延链补链强配套，推动产业生态链协同联动，壮大电子信息、装备制造、光电等特色主导产业，成为中国（中山）电子基地的“世纪智源、创享母港”。
更新统筹片区规划产业用地共计1180亩，其中通过连片成片改造和土地盘整的新增净产业用地约761亩，现状保留产业用地418亩，园区整体将创造年产值约94—133亿，年税收约3.9—4.6亿元，带动就业岗位约1.1万个。
近期实施城市更新 A、B 、C单元计划。首期启动A单元街坊4改造，街坊用地面积约422亩，改造产业用地265亩，新建建筑面积62万平方米，环老黄山布局创智楼宇和智造“厂房”，打造新一代长在“公园”里的信息技术智造高地。
（四）窈窕片区——培育产城融合新业态，立典范
窈窕片区东起火炬新中心、西接岐江新城，毗邻岐江新城和中山枢纽站，三山环抱、窈窕相依，极具交通、自然和人文之优。
本次改造中，更新统筹片区面积约 1806 亩,盘整改造面积约 1423 亩。该片区改造将重点培育产城融合新业态典范，打造人工智能、家居体验、文化创意、休闲游憩于一体的“窈窕网谷、都市聚落”。
通过连片成片改造和土地盘整，新增净产业用地约337亩，供给产业空间载体约79万平方米，将创造年产值约27亿元—37亿元，年税收约1.3亿元—1.9亿元，带动就业岗位约0.5万个。
近期实施城市更新A单元计划，单元面积约849亩，全面改造面积约718亩、微改造115亩。首期启动A城市更新单元街坊1改造，政企联动，拟对现状已荒废、村集体两规不符的152亩土地和村集体物业进行连片成片整备，探索国有+集体、政府+企业的联合开发模式，率先示范人工智能和工业互联网为主导的智慧产业集聚区建设。
来源: 南方Plus
