从深圳发展史，看中国地产地产未来风向

深圳作为新兴的现代化城市，它的产业地产发展，始终走在全国的前列，它的历史，是一部顺应经济发展规律、融入全球产业分工体系、不断进行产业转型升级的历史典范。每一次的发展，都为城市的更新升级奠定了坚实的基础。同时，深圳也是产业地产发展方向的风向标。

自改革开放以来，深圳的产业地产一共经历了四个阶段：

第一阶段：产业地产的萌芽期（上世纪八十年代）

作为中国第一个经济特区，深圳产业地产以传统工业为核心产业，催生了首批深圳乃至全国的“三来一补” 企业落户宝安。同期，中国第一个对外开放的工业园区--蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。

1987.12.18 中国第一家三来一补企业上屋发热线圈厂在石岩上屋村创办。

1979年8月，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口五湾顺岸码头正式动工。

第二阶段：产业地产的鼎盛时期（2000年左右）

三来一补“企业数量高速增长，创下5000多家的历史新高。工业厂房也在这个时期得到了迅猛扩张。

▲数据来源于经促局

第三阶段：产业地产的更新换代期（2008年后）。

世界经济危机爆发，企业数量大幅度减少，随后各级政府出台文件，开启了政策推动转型的时代，不到5年的时间，受制于各种内外界因素影响，“三来一补”进入历史收尾阶段。

▲国内首个“三来一补”企业的厂址如今成为深圳石岩劳务工博物馆的一个展厅。

第四阶段：产业地产进入到转型升级阶段。

出现了高新技术开发区、经济技术开发区、文化创意产业园区等各大颇具特色的创新产业园区。

转型升级需要解决的问题：

1、规划模式落后，产业园区普遍停留在传统模式上，功能单一；

2、项目配套规划相似，产业园区同质化现象严重；

3、产业链体系薄弱，园区内企业间关联度不高，驱动不足等原因不一而足。

从深圳看中国未来产业地产的风向：

在深圳这片孕育着创新创业的土壤中，产业园区充分响应国家政策，以产业为主导，借鉴国外先进理念和宝贵经验，积极配合地方政府不断进行转型与升级。在强大的资本市场与政府政策的大力支持，深圳产业地产一直处于全国领头羊的地位。

未来，深圳产业地产将化身城市更新转型的先锋，带领园区企业走向更加智能化、生态化、品牌化、国际化的道路。届时，产业园区的角色也将从地产商、企业管家、园区建设者向超级孵化器、产业引路人和风险投资人进行转变。