赵毅 郭敏敏 许永红
2016年以来，特色小镇利好政策接连出台，其开发建设进入全新阶段，碧桂园、星河控股、龙光集团、时代地产等品牌企业相继加大投资力度。需要注意的是，方兴未艾的特色小镇建设同样也面临着诸多问题和挑战。
竞合时代 企业“出招”共谋发展
10月24日，由《中国经营报》主办的“如何玩转特色小镇——特色小镇产业发展研讨会”在深圳举行。研讨会期间，房企代表除了分享自身发展经验之外，还就特色小镇建设的定位、融资、运营等行业热点话题进行了全面深入的剖析和探讨。
碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波指出，在碧桂园看来，科技小镇更是产业的组织形式，核心是产业链带动下的产城融合发展。同时，碧桂园的科技小镇聚焦于一线城市周边、二线城市核心区域。
“产城融合是碧桂园科技小镇的发展模式，里面有产业和配套。”向俊波称，碧桂园未来致力于为每一个项目寻找到产业相关的合作伙伴。碧桂园计划在5年内投资千亿元建设多个智慧生态科技小镇。
作为规模已突破千亿的房企，碧桂园在房地产行业率先吹响了进军特色小镇的号角，计划在5年内投资千亿元建设多个智慧生态科技小镇。时代地产则启动了“时代未来小镇战略”，宣布未来5年内投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。
时隔一年，各大企业在特色小镇方面的发展有了更多的收获，也有了更为明确的规划。
在用地比例方面，碧桂园科技小镇也有确切的规划，产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为3:3:4，其中配套商业用地占比一般不超过10%。
对于特色小镇住宅用地比例占比较低的现实，向俊波认为，“从我们做的经验来看，纯粹做产业也可以做，只要区位选得好，这并不是特别困难的事情。”
在特色小镇方面，时代地产的发展步伐走得坚决而迅速。时代产业集团副总经理何平安在会上透露：“2016年12月，时代地产成立产业集团，以集团化的形式运作特色小镇，并发布了4.0价值城市运作模型的产品：未来小镇。产业类型主要集中在智能制造、大数据、大健康、文创旅游四大板块。我们拓展特色小镇主要从这四大板块去开发建设，而且也积累了一些经验，包括产业资源。”
事实上，在粤港澳大湾区的背景下，星河控股也紧抓发展利好。星河控股集团综合开发事业部总规划师肖鹏在会上指出，“湾区一体化，未来的城市之间发展是如何共享，而同城化是人才流动、企业交流、市场持续活力的大趋势。”
据肖鹏介绍，星河控股根植于深圳，在特色小镇方面提出了共享城市发展的概念。让懂得企业成长的企业，建立更为优质的平台服务企业。
值得关注的是，深耕生态城镇领域的棕榈股份多个项目位列国家特色小镇名单。在会上，棕榈生态城镇股份有限公司副总裁兼董事会秘书冯玉兰指出：“生态城镇关注多个维度，包括了社会生态、产业生态以及自然生态。”同时，冯玉兰也指出，“将社会生态放在最前面的原因是由于我们做的项目是从民生角度出发。”
据了解，棕榈股份以“成为全球领先的生态城镇运营商”为未来发展愿景，冯玉兰在会议上表示：“与房产或其他企业相比，我们具备生态基因，过去的园林是将穷山恶水变成青山绿水，现在则是要将青山绿水变成金山银山，这也是我们与其他竞争对手相比的核心竞争力所在。”
产城结合 如何撬动小镇融资？
与房地产快进快出的模式不同，特色小镇着力点更侧重于产业运营，对于中小房企而言，如何告别固化的地产开发思维，向产业运营商的角色转型亦是亟待探索的难点。而在这个过程中，资金从哪里来？如何利用资本的力量撬动特色小镇项目的发展？
据了解，关于特色小镇，目前政策方面已明确以政府引导、企业主体、市场化运作的创建模式，在融资创新方面，文件提出了采用政府和社会资本合作（PPP）、政府购买服务、机制评审等模式，以推动项目落地。
“发债、融资租赁、基金、资产证券化、收益性信托、PPP融资六种模式是目前特色小镇的主要融资模式。”何平安表示。
此外，何平安指出，企业要跳出“圈地卖房”的传统观念，重视规划和产业资源，要以产业运营作为商业盈利模式。对于特色小镇来说，没有抵押模式的支撑，融资、产业和人流的导入都是挑战，需要跳出“地和银行”的传统融资模式。
在东莞绿景房地产开发有限公司副总经理董雷看来，目前住房需求在高房价下逐渐外溢，而房企则可以在粤港澳大湾区借助产业外溢的机会实现转型。
长力集团产业事业部总经理陈宏辉则认为，企业扎推开发特色小镇，三至五年后特色小镇有可能会面临洗牌。
“特色小镇的开发会承接城市里一些制造业功能，带来制造业聚集，但大部分的服务业还是在中心城区，服务业就业人口的实际购买力会更强，对于中心区的房价很有支撑。”龙光集团战略研究部总监肖明智表示，“观察深圳中心和周边的房价落差，相比纽约，纽约中心城区跟外面一百公里的房价相差差不多十倍，而深圳周边房价落差不算太大。我们更看好中心城区的房价，但我们也看到，目前中心区已经拿不到地，地产企业要发展，就得去周边，特色小镇能把产业做起来，配套做起来，就会提升土地的价值，周边的机会就来了。
据向俊波介绍，目前碧桂园特色小镇在融资方面一直在运用基金模式，未来将重点探索资产证券化。“从资金投入来看，市场普遍认为做产业是很重的资产，但真正运营起来，循环来看，收益并不比房地产开发差。对于特色小镇项目，房企自持的物业占了很大比例，未来碧桂园也将探索自持物业资产证券化。”向俊波直言。
目前，星河控股已经在租金换股权、产权换股权等金融+产业模式的探索，致力于打造以企业主导的全产业链产融服务，在政府、社会、企业多方共赢的情况下，做到“三留”：为社会留产业、为企业留人才、为政府留税收。
值得注意的是，在企业完成特色小镇的布局后，既承接了如广州、深圳等一线城市的产业外溢，同时也带动了人口的外溢，疏解了大城市中心的人口聚集压力，因此房价结构是否会发生变化？与会企业代表均直言，特色小镇的发展，对于稳定房价也能起到一定的作用。
来源：中国经营报
