日前，市人民政府发布“关于深化改革加快推动‘三旧’改造促进高质量发展的实施细则（公开征求意见稿）”，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，以打造多元化的配套政策体系为基础，全力推动“三旧”改造取得突破性进展。
据悉，该市“三旧”改造将加大政府让利惠民力度，坚持“先安置、后拆迁”；推动建立政府主导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的“三旧”改造工作新格局；突破入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等问题；坚持拆改留相结合，运用“绣花”功夫加强历史文化保护，精准扶持重大产业类和公益性项目。
实施细则征求意见稿重点内容如下：
01
创新审查报批机制
1.设立“工改工”项目一般审批程序和简易审批程序。
按控制性详细规划实施的“工改工”项目实行简易审批程序，标图建库、改造方案等一次受理、合并审批；未有控制性详细规划覆盖的连片“工改工”可直接编制地块的单元规划；“工改工”项目实行随报随审。
2. 简化“三旧”用地报批手续。
涉及完善集体建设用地手续并转为或征收为国有建设用地的“三旧”改造项目，可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为或征收为国有建设用地材料按各自的报批要求分别组织卷宗材料，一并报市政府审批。
02
支持整体连片改造
1.支持旧城镇、旧村庄整体连片改造。
（1）经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造。
（2）纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定单独组卷或与“三旧”改造的主体地块一并组卷进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。
（3）75亩以上的成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地，可以按城市更新（“三旧”）政策实施改造。
2.支持集体和国有建设用地混合改造。
对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。
实施集体和国有建设用地混合改造时，国有建设用地规模所占比例不得超过项目用地面积的49%。
3. 支持土地置换后连片改造。
允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换，被置换的地块可直接适用“三旧”改造优惠政策，不需再纳入“三旧”改造标图建库范围，原“三旧”用地不再享受“三旧”改造优惠政策。
03
支持新型产业提升发展
1. 支持新业态产业发展。
（1）新型产业用地（M0）指标控制要求：容积率为2.5-5.0；配套行政办公及生活服务设施（包括办公楼、宿舍、职工食堂等）计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%。
（2）新型产业用地（M0）的建筑可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让。最小单元的建筑面积不低于500平方米。分割登记、转让的比例不超过已竣工总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的49%。
（3）出让或划拨的工业用地转为新型产业用地（M0）的项目，需按计容总建筑面积5%向政府无偿移交产业用房，用于引进产业项目、安排公共服务设施或作其他公益性用途使用。
2. 新型产业用地（M0）“三旧”改造项目土地出让价款计收。
经批准调整为新型产业用地（M0）的，新型产业用地（M0）的出让价按出让时点同地段住宅用途市场评估楼面地价的20%，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定。
04
支持降低用地成本
可以合理增加厂房建筑面积、建筑密度和建筑高度，合理降低绿地率及减少建筑退缩与建筑间距，并简化调整程序，提高工业用地使用效率。
05
支持优化利益分配
1.实行土地增值税补助政策。
自2019年度起，市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助我市后，按我市财政、税收有关规定返还给各县（市、区）。
2.加大对“工改工”及公益性项目奖补力度。
每年从城市更新（三旧改造）项目地价款中安排专项预算，对“工改工”改造主体给予专项财政奖补。75亩以内最高补助300万元；每增加75亩，最高补助增加300万元。
06
强化倒逼促改措施
各县（市、区）政府（管委会）可根据项目用地规模等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，建立多部门联合执法机制，运用综合手段提高“三旧”用地占用人的运营成本，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。
07
强化行政司法保障
“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；法律法规没有规定的，可由政府裁决。
08
强化项目实施监管
建立“工改工”项目市场调控机制，防范商业资本炒作工业地产。建立工业用地、厂房信息公开发布平台，实时发布厂房供需及交易信息。规范新型产业用地类改造项目管理，支持新兴产业发展，防止变相实施“工改商”。
来源：百家号
