中山多鎮區對低效工業園區“工改工”升級改造
“大量存量用地在‘曬太陽’”，針對上半年經濟形勢研判會指出的問題，中山多個鎮區積極投入“工改工”，對低效工業園區進行升級改造。這也意味著發展面臨土地之困的中山，打響向存量要增量的突圍戰。
9月10日，中山市上報新增實施改造項目44個、用地面積124公頃(折1859畝)，完成改造項目45個、用地面積114公頃(折1717畝)，節約土地45.2公頃(折679畝)。“工改工”開始從“紙上”走向“地上”。
多個鎮區打響“工改工”突圍戰
9月28日，火炬區舉行創新科技孵化聚集區項目封頂暨連片“工改工”項目啟動儀式，標誌著火炬區向產業空間存量要增量的突圍戰正式打響。
創新科技孵化聚集區項目是火炬區連片“工改工”項目之壹，位於火炬區東利片區，占地面積約53畝，總投資1.5億元。該項目拆除地塊內超過8000平方米的低矮建築，新建高質量廠房及綜合體4幢，共5.2萬平方米。項目建成後，將引入健康產業類、先進裝備制造業類等項目。
“產業園區是極其寶貴的發展新空間”，中山市委副書記、火炬區黨工委書記陳文鋒指出。事實上，在“項目落地年”的號角吹響後，今年來中山多個鎮區以前所未有的魄力大手筆推進“舊改”，加快落地國土空間規劃。
1月10日，中山市第壹宗村級工業園整體三舊改造項目，在古鎮鎮海洲村大華工業區簽約。鋅鐵棚廠房拆除後，重新規劃建設高層廠房，形成32萬平方米現代化工業園區。建成後，預計為村民帶來年租金收入1570萬元，是改造前的2倍。
3月29日，天集智海項目動工儀式在小欖鎮舉行，天集智海項目是中山市首個“工改工”項目，總規劃面積約560畝，計容建築面積超過110萬平方米，是小欖鎮打造中山智能制造創新服務示範區的首個大型項目。
5月，港口鎮豐恒家具“三舊”改造項目在全市率先動工，成為自2019年中山市“三舊”改造新政策實施以來首個動工的“工改工”項目。港口鎮有3個具備條件的改造項目，總投資約3.5億元。建成後，將增加產業空間近8萬平方米，預計產值將增加8億元。
9月11日，中山市坦洲鎮、中山市城市更新局聯合成立中山市首個連片工業園改造項目工作領導小組——坦洲鎮七村工業園連片改造項目工作領導小組。坦洲鎮七村工業園用地壹期6.6公頃(折100畝)，計劃以坦南智谷為載體和起點，打造中山乃至廣東以互聯網技術、IT、AI、高端制造業為主的新壹代電子信息高端研發和產業化基地。項目預計投入資金8億元，5年後投產，可實現銷售收入80億元，年稅收5億元。
不少鎮區積極投入低效工業園區改造，意味著中山市部署的“工改工”從“紙上”走向“地上”，借由鎮村工業園區(集聚區)升級改造，中山將釋放更多優質產業空間。
破解土地之困學習順德經驗
中山發展受土地問題困擾已經不是新鮮事。當前中山面臨的“四個之困”中，擺在首位的就是土地碎片之困。數據顯示，到2019年，中山市土地開發強度已達39.3%，超過30%的國際警戒線，僅低於深圳、東莞。中山是全省唯壹的減量規劃地級市。
而另壹方面，中山的土地利用卻比較低效。比如在上世紀90年代、本世紀初因粗放而高速發展留下的老舊工業園區，在各村比比皆是。舊工業園區不改造，必然造成兩種損失：落後的園區環境無法繼續以租金優勢吸引優質企業落戶；本土發展良好的企業出現“成長的煩惱”，將逐步搬離，造成產業逐步空心化。中山市國土局2015年公布的壹份《中山市招商引資落地難項目情況表》顯示，全市147個落地難項目中，涉及用地問題有76個。
為了從根本上解決土地問題，中山市已經系統出臺37項制度重塑國土規劃管理體系，為全市招商引資、重點項目、大交通建設等提供用地保障，解除近憂。從更長遠的層面謀劃，中山正在編制和實施2035國土空間總體規劃，推動“多規合壹”、協調壹致。
而以“工改工”為主攻方向，推進鎮村工業園區(集聚區)升級改造，將為制造業高質量發展提供更有力的土地資源保障。緊挨中山的順德為此提供了豐富經驗。今年7月底，中山市委書記賴澤華、市長危偉漢率中山市黨政代表團先後到佛山、江門、深圳、東莞考察學習。其中首站到達佛山順德，針對“地從哪裏來”的問題，學習順德經驗。
2018年以來，順德將村級工業園改造作為突破口。壹年時間，改造土地1.1萬畝，遠超過去十年總和；關停淘汰企業3195家，為數個千億產業騰挪空間；啟動拆遷改造194個村級工業園，努力在產業空間上再造壹個順德。在改造過程中，順德出臺68份配套文件，探索出多種改造模式，堅持哪裏影響改造就從哪裏大膽改革、大膽試、大膽闖。到2022年，順德計劃讓形態破舊、產能落後、安全隱患集中的村級工業園徹底退出歷史舞臺。
順德正在破解的難題，正是中山急需擺脫的困境。在今年8月份，在市級黨政代表團考察結束不久，板芙、大湧等多個鎮區又主動前往順德，學習產業園區改造經驗。
借“工改工”推動城市更新改造
“大量存量用地在‘曬太陽’”，今年上半年經濟形勢研判會上指出了這個現實問題。為了改變現狀，中山市城市更新局大力推進“工改工”，由局領導帶隊赴三鄉、小欖、港口、阜沙、坦洲等鎮區調研，推動低效工業園區升級改造項目盡快動工建設。
首先統籌劃定連片工業集聚區，開展“三舊”改造用地潛力調查摸底。目前基本完成用地權屬構成、容積率、分布和連片等情況梳理。以50米空間間隔範圍內地塊劃分為壹個集聚區的原則，初步劃出578個2公頃(折30畝)以上連片工業地塊，面積共6.2萬畝。
其次提升規劃引領，推進多規融合，結合新修編的國土空間規劃，指導各鎮街做好專項規劃需求報告編寫工作，統籌推進《中山市城市更新專項規劃(2020-2035)》編制工作。
同時利用市國土空間規劃委員會安排的3000畝建設用地指標，解決好“工改工”項目土規不符問題，推動72個項目、共約3438畝低效工業用地加快實施“工改工”。完成城市更新(“三舊”改造)專項規劃補錄工作，解決89個“工改工”項目、約280公頃(折4200畝)用地不符“三舊”改造專項規劃問題。
截至9月10日，中山上報新增實施改造項目44個、用地面積124公頃(折1859畝)，完成改造項目45個、用地面積114公頃(折1717畝)，節約土地45.2公頃(折679畝)。
“沒有好籠子，怎麽引來金鳳凰？沒有好環境，好項目來了怎麽落地？”在調研板芙鎮低效廠房“工改工”項目時，危偉漢指出，在推動低效工業園區“工改工”的過程中，中山要堅持六個基本原則：提高土地利用效率，促進產業轉型升級；完善公共服務，為企業和人才創新發展提供動力；提升城市環境容貌，體現灣區都市群的形象；不斷發展和壯大集體經濟；全面提升社會服務和管理水平；加快補齊基礎設施的短板。
“產業的提升首先是定位和環境的提升，沒有優質的環境，就無法招引好的項目。”危偉漢說，推動城市更新改造，不只是為了多建幾個廠房、多引進幾個企業，而是要追求城市的全面提升。“中山處在大灣區的中心地帶，沒有足夠的創新能力和發展空間，未來將無路可走。”
出臺六項措施鼓勵連片“工改工”
9月底，中山市城市更新局發布《中山市城市更新管理辦法(征求意見稿)》和《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則(征求意見稿)》等新政策，公開征求各鎮街、各市直單位和社會公眾意見。新政提出六方面鼓勵措施，大力支持連片“工改工”，深挖存量產業用地價值。
●連片策劃推動連片改造
實行連片策劃，在保障工業用地保護面積不減少的前提下，連片“工改工”地塊可以與 “工改住、商”地塊形成壹個聯動改造單元，並明確“工改工”的無需向政府無償移交公益性建設用地和建築面積。在整體規劃前提下，“工改工”地塊行政辦公和生活配套設施允許跨宗地集中設置、整體核算。同時，對改造後符合分割單元等要求的工業物業，允許以首次登記方式辦理不動產登記，減輕不動產交易稅費負擔，通過綜合施策支持“工改工”連片改造。
●抓實重點片區劃定和規劃編制
對接重大產業平臺規劃，結合城市更新潛力資源，以0.5平方公裏以上的連片街區為標準籌劃劃定擬改造片區，按不少於1平方公裏的標準劃定產業提升類重點更新統籌片區，並明確由市城市更新局和鎮區政府協同組織編制片區策劃。
●多措並舉推動用地整合
對改造主體通過簽訂搬遷安置補償協議等方式整合土地、通過“三地”整合周邊零散用地及按規定辦理完善歷史用地手續的連片“工改工”項目，可以協議方式辦理供地手續。針對片區範圍內零星產業用地，加強政府整備力度，統籌“三舊”用地、閑置用地、批而未供土地和增量土地，促進土地資源的高效配置和集約利用。
●支持村集體實施連片改造
村集體實施連片“工改工”項目，可通過公開方式選定市場主體進行合作改造。對村集體自願申請將集體建設用地轉為國有土地的“工改工”項目，土地出讓價款按規定計提農業土地開發資金後全額補償該村集體。
●加大財稅優惠支持力度
對符合規定的連片“工改工”項目，視改造範圍內入駐企業的畝均效益作階梯式獎勵。改造範圍內多宗用地將房地產相關權益轉移到單壹主體實施改造的，屬於政府征收(收回)房產、土地並出讓的行為，原房地產權利人憑經批準的改造方案按規定享受免征增值稅、土地增值稅等稅收優惠。對改造主體整合後用地實施改造及涉及的國有劃撥用地補辦出讓手續的、延長土地使用年限、完善用地手續等，分類實施優惠地價。
●優化項目管理機制
針對重點統籌片區內的改造項目，由中山市城市更新局依據片區統籌規劃，將相應項目列入年度實施計劃，簡化手續、壓縮時限。同時，探索建立連片疑難問題研究機制，健全方案審批“綠色通道”，加快項目審查速度，促進改造項目高效推進和落實。
中山以“工改工”為抓手，推動制造業高質量發展
今年以來，中山大力推動 “工改工”，助力企業轉型升級，推動制造業高質量發展。
據統計，中山市已完成“工改工”全面改造項目審批 8個、用地面積 16.4公頃，預計投入改造資金 9億多元，改造後將新增建築面積 34萬平方米，實現工業增加值近 32億元；完成部門聯審 13個、用地面積 15.5公頃，改造方案獲批實施後，預計投入改造資金 16.5億元，改造後可新增建築面積 36.5萬平方米，實現工業增加值 30.9億元。
“三舊”改造的推進，加速了小欖鎮天集項目、南頭鎮諾斯貝爾中央廠區擴建項目等壹批重大項目落地。中山主要采取了哪些措施來推動項目的加速落地？壹起來看看！
0 1
破題規劃不符“強支撐”
✍ 壹是出臺《中山市城市更新單元規劃編制和審查指引》等三個專門指引，建立城市更新（“三舊”改造）項目控規管理新機制。
✍ 二是提請中山市國土空間規劃委員會統籌安排建設用地規模，解決56個“工改工”項目土規不符問題，推動241公頃（折3615畝）用地實施改造。
✍ 三是完成城市更新（“三舊”改造）專項規劃補錄工作，解決44個“工改工”項目、約94公頃（折合約1410畝）舊廠房用地專規不符問題，助力項目盡快啟動。
0 2
完善政策措施“增動能”
✍ 壹是加快落實《中山市“三舊”改造區片市場評估價成果》，擬定《中山市城市更新（“三舊”改造）項目地價計收實施細則》，通過差別化地價計收，降低工業企業實施改造用地成本。
✍ 二是印發《“三舊”改造涉及完善土地征收手續辦事指南》，規範“三舊”改造歷史用地手續報批業務，壓縮企業時間成本。
✍ 三是全面梳理“三舊”改造涉及的行政事業性收費和政府性基金，舉辦財稅政策專題培訓，指導鎮區貫徹落實好國家和省出臺的各項稅費減免政策。
0 3
優化政務服務“提效能”
✍ 壹是建成城市更新業務審批系統，建立城市更新輔助決策系統，以信息化手段規範業務辦理、提高審批效能。
✍ 二是按照“萬幹扶萬企”安排，深入鎮區、村和企業調研走訪，主動對接項目，“送政策上門”，指導企業用好財政獎補、完善歷史用地手續等“三舊”改造優惠政策。
✍ 三是印發《關於整改優化“工改”項目改造方案審查的函》，進壹步簡化申請材料、審查流程、優化方案模板。探索實行“三舊”改造用地壹次性打包審批和網上辦理，落實區域評估制度，推動項目快審批、快落地、快實施。
0 4
強化項目跟辦“促動工”
✍ 壹是出臺《中山市城市更新局“三舊”改造項目建設管理辦法》，按照“五個壹”的思路加強跟蹤辦理，實施“掛圖作戰”，由局領導牽頭主動下鎮區、跟項目，協助企業解難題，確保工作銜接高效順暢、項目跟蹤落實到位。
✍ 二是擬定《中山市城市更新（“三舊”改造）項目聯合監管實施細則》，加強批後監管，落實各鎮區主體責任和各部門共同職責。
下壹步，中山將繼續加大工作力度，推動全市“工改工”提質增效。
