产业地产的风口，湾区城市产城人融合的新契机（二）
2017年的下半年，产业地产的发展迎来“井喷”期。在严控的楼市政策不断发酵的情况下，万科、碧桂园、金地、保利、时代、星河控股、华夏幸福等房企今年动作频频，纷纷布局产业地产。
在深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市，房企与产业的融合日趋紧密，品牌房企利用自身的资金优势与资源优势，与当地政府合作，在城市交界布局产业园区、特色小镇等各种项目。
粤港澳大湾区的产业地产已然走到风口。曾经对城市升级扮演过重要角色的传统房企，进军产业地产后，如何打破以往的“住宅”思维，如何实现产业创新，推动产城人融合，成为重要课题。
聚焦：如何遏止房企变相圈地搞住宅开发？
随着房企大量入驻产业地产领域，有关圈地的质疑声音随之而来。产城创投-园区梦工场创始人陈迩如是分析：“这是一场政策的博弈，部分开发商想将产业用地转换为住宅项目，但是政府早已意识到这个问题，从政策上已经进行了严密的管控。”
“包括国家发改委、住建部，以及各大研究机构都有强调，在发展特色小镇的同时，地方政府要严控简单量的扩张。特色小镇去地产化是套在所有进军产业地产头上的紧箍咒。”
“针对房地产企业借机圈地的潜在倾向，地方政府应强化对小镇特色产业发展基础、发展前景、参与主体和实现路径等方面的严格审查和有效引导，对特色小镇的空间规划、土地资源投放规模和节奏、公共服务设施配套建设要求等出台必要的规范，采取严密审查、实时监控和违规必查的方式，引导市场主体切实培育高端功能和新型产业，并对此类经验加以推广。”
政府管控：从土地供给前端审查严控变相发展住宅
以深圳为例。《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的主导意见》中指出，为强化土地供应的产业导向，会对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理。同时，在土地供应方面将会强化产业导向，同时实行差别化地价政策。如对符合深圳产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业，现代服务业等，将给予地价优惠支持；对于容积率较高的新建产业项目，也会给予地价优惠鼓励。
“比如，深圳有M 1和M 0两种工业用地，前者是普通的工业用地，只能“工业改工业”， 几乎不允许修建商业、公寓等配件设施。而M 0为新型产业用地，可以进行居住设施的配建。但就目前来看，M 0用地的指标非常少，开发商将M 1改为M 0在深圳几乎不可能了。” 陈迩认为，“开发商自持的物业比例越多，地价就越优惠，这说明政府鼓励开发商自营物业。”
又比如东莞，早在2015年出台印发《东莞市产业用地指南》，对产业的项目定位、项目固定资产投资土地产出率、土地税收产出率、行政办公及生活服务设施用地所占比重等都做了相关的规定。其中，在行政办公及生活服务设施用地所占比重上，政策明确规定其面积一般不超过工业项目总用地面积的7%。同时除符合政策要求的工业项目以外，严禁在工业项目范围内建造成套住宅、宾馆、招待所等非生产性配套设施。
实际上，新型产业地产的形态多样，对于土地的需求也较为灵活多变。
不单单是深圳东莞，湾区城市惠州、中山、珠海等各个地方政府，都针对土地供给方式、土地利用效能、产业准入条件等方面进行了针对性的政策制定，对产业准入、土地供应、供后监管等重点环节进行把控，从而实现产业项目全生命周期管理，产业用地运行机制逐步完善。
房企如何赢得政府支持：成功的项目是政府选择的考量依据
在土地开发强度高，产业发展需求猛涨的情况下，产业用地的稀缺性不言而喻。作为产业地产的“新兵”，房企将如何赢得政府的支持？
陈迩认为，品牌开发商拥有雄厚的资金优势，这是首要因素。其次，房企是否具备拿得出手的产业项目也是政府考量的重要标准。不少房企在前期为了快速积累产业资源，会通过股权收购、签约合作等方式寻找合作运营商。
陈迩谈到，从目前来看，政府对于入驻的产业项目并没有量化的标准，但有一些共性。第一，从前期项目的立项、招标开始，企业必须要有可以导入的产业企业，包括能够招商的企业、行业协会等。第二，开发商需要有一定的运营能力。部分开发商会通过和运营商签署委托协议来弥补在产业运营上的短板。值得注意的是，合作必须是有正式的委托协议，如果仅仅是框架合作，现在也很难说服政府。
