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产城创投|深度:从“重振虎威”看中山产业园区“工改工”的发展机遇

发布时间:2020-05-28 点击数:615


      改革开放40年,广东省以不到2%的面积,创造了全国10.9%的生产总值;以年均增长12.6%的速度,创造了令世界惊叹的“珠江奇迹”。作为改革开放的先锋阵地,南海市、顺德市、东莞市、中山市曾经并称“广东四小虎”。如今南海市和顺德市已经并入了佛山,佛山的经济在广东仅次于深圳和广州,总量突破了一万亿元,而东莞的GDP也接近了万亿大关,仅次于佛山。可以说这三个地方发展得是顺风顺水,唯独中山市近几年的发展变得缓慢。数据统计,中山市2019年在全省的经济排名已经下降到了第9位。在这样的背景下,中山市提出了“重振虎威”,开启了探寻突破之路。

开发产业园区,省级高新技术产业园区,高新技术产业园区

      中山如何“重振虎威”?赖泽华书记在2020年广东省两会中山代表团媒体开放日活动上明确指出,推进中山“重振虎威”就是要解决土地碎片化之困、产业升级之困、交通瓶颈之困、队伍建设之困。在此背景下,中山未来发展聚焦在产业转型升级、土地利用价值提升、交通建设与人才引进等方面成为必然。对于中山如何破困局,政府与相关专家学者已经有诸多对策,就不多做赘述。此篇推送,产城创投——园区梦工场另辟蹊径,试图从中山“重振虎威”的背景下,从五个纬度探索产业园区“工改工”的发展机遇。


中山产业园区

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一、产业转型升级背景下的产业配套需要

      全球经济格局正处在大调整时期,产业转移正在形成新的世界格局。由产业创新引发的产业新布局和分工新体系正在形成。在难得的机遇和挑战下,中国产业升级已到关键节点。中山市处于粤港澳大湾区集合中心地带,在大湾区中扮演着“东承西接”的重要角色。对于中山的发展,市委书记赖泽华多次强调,中山发展的基础在产业,重点在产业,出路在产业,突破口也在产业!中山有18个专业镇,是“一镇一品”的典型代表。但是站位在粤港澳大湾区的格局下,中山的产业层次还有很大的提升空间。目前中山市的传统产业如家电、灯饰、五金、食品等行业正在改造提升、转型。同时,高端装备制造、新一代信息技术、健康医药三大战略性新兴产业在发展。按计划,中山市到2022年将培育营业收入10亿级企业达到80家,年产值1000亿级产业集群4个以上;打造3个定位高端、规模超千亿元的战略性新兴产业。


2020产业用地


      产业创新型、集约型、高质量的发展取向,对于产业配套的办公区、研发室、厂房、仓储等也提出了更高的要求,产业配套需要升级换代。中山目前存量的产业园区,已经无法匹配这些高端产业的发展。产城创投——园区梦工场近期合作的数十个产业园区项目来看,以产、城、人、文融合的产城融合的复合型园区更受青睐。这些园区不仅实现了内部功能体系上的有机融合,更以考虑到了配套体系实现与周边区域的互动,以自身的发展带动周边的产业共振。产业聚集带动人口聚集,以可持续的发展理念、公平共享的开放空间和集约高效的土地利用,使传统的产业园区实现了兼具园区与城市双重属性的飞跃。

二、承接优质产业转移催生客观需要

      粤港澳大湾区与深中通道的背景下,中山凭借区位优势和交通优势,成为承接大湾区、全国乃至全球产业资源的热门城市。目前,中山市不仅正以更加主动的姿态与大湾区中心城市广州、深圳、香港互动,在规划上主动衔接,推动中山环湾布局,同时还正以全球视野,向全球展开招商引资,国际化步伐不断加快。另一方面深中通道是联系“深莞惠”“珠中江”两大经济圈的直接通道,是连接广东自贸区前海蛇口、南沙、横琴三大片区的重要通道,也是粤东通往粤西乃至大西南的便捷通道。深中通道的西岸接驳点在中山,一旦通车,深圳、东莞、南沙、横琴等地的相当部分经济动能必然选择跨江跨海而来。

      随着全国、乃至全球产业向中山转移,就会有更多产业承载空间、配套的生产空间、办公空间、生活空间、发展空间等需求。产业园区作为产业发展的载体,必将率先进行开发建设,为承接产业转移做好充足的准备,中山近两年诸多重大产业园区启动开发建设,也是顺应客观需求的必然选择。


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三、企业自身求发展的需要

      据中山市统计局数据显示,到2017年中山企业有104608家,其中80%为中小企业。绝大部分企业以租用厂房和办公场地为主。经相关部门的调查,着眼于企业的发展,在条件允许的情况下大部分有实力的制造企业更愿意自购厂房。对于企业而言,租用物业往往会受到房东涨租或被迫搬迁的压力,而拥有了自持厂房,才能给予企业发展以保障,给予企业发展以信心,从而让企业敢投入,更有利于企业长远发展,也更有利于地方经济的发展。从这个纬度来讲,无论是新型产业政策下的产业园区还是产业园区的“工改工”项目就有了很大的发展机遇。

四、破解土地之困的需要

开发产业园区,省级高新技术产业园区,高新技术产业园区       中山是广东省土地面积倒数第二的城市,在改革开放四十年里,以有限的土地创造了无限的经济价值。中山的土地开发强度在省内仅次于深圳、东莞,工业用地比例低于佛山、东莞,可供开发的连片用地不多,大多产业园用地零散,形成了用地效益不高、用地碎片化程度较高、政府手里存量土地不足、土地三规不符等而难题,为中山的后续发展造成严重制约。如何提高土地利用价值,以承载产业转型升级,绽放城市魅力?产城创投——园区梦工场认为,通过开展“三旧”改造、产业园区“工改工”不仅可以有效开发存量建设用地,推进土地循环利用,优化用地布局,提升土地利用效率,有力保障经济发展的用地需求,为城市居民提供更为美好的宜居环境。同时,“三旧”改造工作可以有效地促进产业结构调整,既可以淘汰落后产能,又实现腾笼换鸟,推动战略性新兴产业发展与现有支柱产业做大做强。


中山产业园区

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五、经济可持续发展的需要

      “去地产化、产业为本、制造为纲”正在成为地方政府的重要行为准则,产城创投——园区梦工场研究发现,除了北上广深之外,苏州、杭州、无锡、宁波、武汉、东莞等多个二线重点城市也都不约而同喊出“重回二产及制造业、退二优二”的口号,为优质的实体制造业回流、中小微企业筑巢引凤。

      近年来,全国多地制定并出台新的土地出让政策,政策重点就是存量低效工业用地的价值提升,除了鼓励原产权方提容增效、改造升级,以及转型为新型园区之外,更提倡的还是由政府进行收储回购。目的就是希望通过强化正向激励和反向倒逼双向发力、一级市场和二级市场双轮驱动、政府回购和企业自主更新双向引导,促进产业集聚发展、布局集中优化、资源高效配置。产城创投——园区梦工场分析,未来更多城市会将提升土地价值上升到关系未来城市可持续发展、关系到能否对城市发展负责的战略高度。在此背景下,原来的一些低效产业园区迫切需要进行转型升级。产业园区“工改工”是一个很好的突破口,或将成为一种大趋势。

      结语:天时地利人和。通过分析发现中山的发展有几大关键词:重振虎威元年、产业转型升级的关键节点、粤港澳大湾区几何中心、深中通道承接全球产业转移、提升土地价值的政策与趋势、疫情后振兴经济的金融政策支持……多重因素的叠加,产城创投——园区梦工场认为,中山的产业园区“工改工”正当其时。

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