01
宏观层面：
经济仍然在高速增长
减税政策是直接利好
今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6%－6.5%；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右……
解读：
如果和自己比，过去几年我国经济增速确实有所回落。然而，放眼全球，中国的经济增速依然位居前列。
2018年，我国GDP总量超过90万亿人民币（增速为6.6%），折合约13万亿美元，相当于美国2000年的经济体量，当年美国的GDP增速为4.1%。相比之下，同等经济体量的中国领先2.5个百分点。
2019年，我国GDP的增长目标是6%－6.5%。按照6%左右的速度再增长4年左右，大约在2022年前后中国将跨越中等收入陷阱、跨入发达国家俱乐部（按世界银行标准，发达国家人均GDP门槛约为1.25万美元）。
为达成经济增长目标，今年有一系列的政策为其保驾护航：
1、积极的财政政策：今年赤字率拟按2.8%安排，比去年预算高0.2个百分点；
2、货币政策由去年的“保持中性”转变为“稳健的货币政策要松紧适度”，并强调“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要”；
3、实施大规模的减税，将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元，以减轻企业负担、激发市场活力，拉动经济增长……
只要经济稳健增长，房地产就没问题——即便局部市场可能存在泡沫（房价高），只要分母（收入）大了，自然也就消化掉了。
各行业减税，将显著提升人们的购买力，自然也可以拉升住房需求。
另外，对建筑业减税，将直接对建筑、房地产行业产生刺激作用！
02
人口层面：
每年一千多万人进城
城镇化红利还有10年
（2018年）新型城镇化扎实推进，近1400万农业转移人口在城镇落户。
（2019年）深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。
解读：
与往年相比，今年《报告》对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列，次数较少，整体基调相对平稳。
这其实一点也不违和。过去20年，我国房地产发展最大的动力，就是城镇化。国外率先完成城市化的国家之经验表明：城镇化率要达到70%，才会放缓。
截至2018年末，我国城镇化率为59.58%。按照一年提高1个百分点的速度，我国的城镇化，还有10年左右的高速增长机会。
根据《报告》中的数据，去年近1400万农业转移人口在城镇落户。这些人都是想要在城里买房子的。这也是很多房企依然将三四线作为其主战场的底层逻辑。
2019年，仍然会有一千多万的农民成为市民。他们的首套置业需求，以及先前进城的市民的改善需求，都是实实在在的。
此外，《报告》还要求，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。这对布局保障住房建设和旧改的房企来说，这也是实实在在的机会。
03
区域层面：
长三角一体化上升为国家战略
三大城市群仍有红利待释放
京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。
落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。
将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。
解读：
前不久，粤港澳大湾区发展规划纲要发布，引发巨大关注。
《报告》要求在深入推进城镇化的过程中，要坚持以中心城市引领城市群发展。
结合前不久，国家发展改革委发布关于培育发展现代化都市圈的指导意见。意见中指出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。
这意味着，都市圈/城市群的红利还将持续释放。
过去几年，众多城市开启了“抢人大战”。
人的聚集会让知识更加容易传播，人们更容易分工合作与协同，还会产生大量的需求——这其中购房的需求也是毋庸置疑的。小学生数量增长越快的城市，房价越坚挺。
未来，如果大都市圈内都像粤港澳大湾区计划实现的那样，城际客运公交化运营，推广“一票式”联程和“一卡通”服务。
那么，一小时可通达的范围内都可以成为刚需客群的购房地，其中的价值洼地，也是房企可以布局的好去处，就看谁快了。
因为，交通距离不重要，交通时间才重要。推进公交化运营以后，发车频次会更高，票价会更便宜。
例如，之前很多在深圳工作的人，跑到东莞去买房，每天通勤很痛苦，如果未来深圳和东莞之间的交通公交化轨道化，这个问题就将迎刃而解。
04
能力层面：
拥有绿建核心能力
以及精装能力强的房企
未来将会更有优势
壮大绿色环保产业……促进资源节约和循环利用，推广绿色建筑。
解读：
《报告》明确要求，促进资源节约和循环利用，推广绿色建筑。
根据上海建筑科学院的报告，我国建筑能耗占全国总能耗的40%！要节能减排、走向绿色低碳，发展绿色建筑势在必行。
绿色建筑既节能，又健康、舒适，是广大追求绿色和生活品质客群的刚需，是未来的趋势所在。《国家新型城镇化规划（2014～2020）》文件中早就要求，城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。
前不久，住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿中，在验收环节明确提出：城镇新建住宅建筑应该全装修交付……
这都是为了减少资源的浪费。
拥有绿建核心能力或做精装修的房企，未来无疑将拥有更大的优势。比如朗诗，虽然规模不是很大，但是凭借其绿建的核心能力，就不愁拿不到项目，产品溢价能力还会很强。而恒大等，很早就开始推行精装交房了。
05
趋势层面：
存量改造将大有可为
城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
解读：
我国在改革开放之后，各地进行了几轮旧改，大规模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，本质上跟一般的房地产开发没有区别。
近年来，非拆除式的更新受到越来越多的认可和追捧。
此次，《报告》指出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯……”
这里面有两个机会：一是部分实在过旧的老旧小区得拆除重建，给开发商带来增量开发的机会；二是非拆除式的改造（毕竟连装电梯都谈了）。
在一般人的印象里，非拆除式的改造，远不如拆了重建赚钱。这并不正确。
事实上，非拆除式做得好利润不比做开发低，而且还可以快周转。
目前全国有大约5亿平米的物业被低估，主要是由于外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等，导致出租率及租金低、管理运营成本居高不下，亟待改造。
对房企来说，如果具备存量改造能力，一可以参与城镇老旧小区的改造，赚取利润；二可以在一二线城市拿项目时占据优势，毕竟一二线城市的建设用地已不多；三可以在开发之外延展出存量运营的新业务，助力自身转型升级。对中小房企来说，这也是差异化竞争的点。
06
产业层面：
提前布局养老的房企将获益
要大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点……
解读：
养老地产概念，早在几年前就热闹过一轮。不过，由于做普通商品住宅开发太赚钱，政策对养老地产的扶持力度又不大，真正将养老地产做起来的凤毛麟角。
然而，长期来看，非常看好养老产业：
首先，我国老年群体庞大，目前我国60岁以上人口已达2.5亿，65岁及以上老龄人口达到1.6亿人；预计到2050年，65岁以上的老人将达3.9亿，60岁以上的更多。
其次，目前五六十岁，即将进入老年的群体，和以前精打细算的一代老人，有完全不同的消费习惯和逻辑，只要能满足他们需求，他们愿意出高价养老。
最后，据民政部统计数据，截至2017年底，全国各类养老服务机构和设施15.5万个，市场供应仍严重不足。随着人口老龄化的高峰快速来临，养老问题逐渐加剧；同时，未来养老广阔的市场空间也有待挖掘。
此次，《报告》明确提出要大力发展养老特别是社区养老服务业，同时“对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持”，对推动养老产业的发展无疑是一剂强心剂……
事实上，众多标杆房企早已布局养老。2018年的千亿房企中，已有28家布局康养（养老）产业。
07
突破层面:
农村集体用地想象空间巨大
全面深化农村改革。推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。
解读：
去年12月23日，提请十三届全国人大常委会第七次会议审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定。
这意味着，一旦草案审议通过，集体经营性建设用地不用经过征收，就可以直接入市。
这不仅可以让农民也可以享受到城镇化带来的红利，减小贫富差距，加速城镇化的进程，还可以增大土地的供应。
当然，集体经营性建设用地上盖的房子不能直接用来卖，但用于出租是可以的，目前，利用集体建设用地建设租赁住房，已经在18个城市试点了。
此次《报告》提出要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。未来，试点的城市有望进一步增多。对进军长租公寓、产业地产等的房企是利好。
08
政策层面：
房地产税没那么快来
健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
解读：
相比去年政府工作报告中的“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，今年关于房地产税的表述从“稳妥”变成“稳步”。
这一字的更改，代表了房地产税逐渐进入制定程序中。
然而，《报告》并没有给出房地产税立法的时间表。而且，在十三届全国人大二次会议3月4日举行的新闻发布会上，大会发言人张业遂在介绍2019年立法任务时也未提到房地产税法。
房地产税的立法依然还有大量的细节性内容需要斟酌，而且过程中必然要参考现实情况。
换句话说，房地产税没那么快来。
其实即便来了，也不用害怕。世界各国的实践表明，房地产税很多时候并不能影响房价涨跌，更多的时候，是为地方政府提供稳定持久的财政收入来源。
重要通知：地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！
来源：搜狐精选
