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产城创投|城市更新:房企、各路资本竞相角逐的赛场

发布时间:2019-09-16 点击数:103
城市的胜利

城市是人类最伟大的发明和最美好的希望,是城市让人们从贫穷走向繁荣,让人们变得更为富有、健康和幸福。

——《城市的胜利》


随着核心城市纷纷步入存量时代,新增土地稀缺,城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展,迎来了以存量焕新内涵增值为发展诉求的全新时代。


当城市更新被推上了历史的舞台,它不仅承担起提升城市能级和核心竞争力的重要使命,而且它将在存量时代背景下成为房企转型的新方向,是房企、各路资本竞相角逐的全新赛道。



提升城市能级和核心竞争力


城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。目标是希望对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。


刺激经济发展


城市更新是盘活存量资产的重要方式,汇集高新企业入驻,容纳更多高新人才,提供经济增长。


优化土地使用


中国各大城市土地开发新增土地零增长,城市更新是进行城市功能升级的唯一渠道,是未来的开发主流模式。


改善城市风貌


土地利用率低、城市配套功能不完善、陷入老城区落后的困局等,在城市全新定位的当下,亟需得到改善,改善城市风貌是城市更新重要目标。


提升居住条件


城市发展愈发关注人的需求,如何创造一个宜居舒适的生活环境成为城市更新的一个重要衡量标准。


延续城市功能


在大规模疾风暴雨式的建设过后,城市的主要发展应是更新和复兴,是城市空间和功能的修补和改善。


保持文化风貌


由于快速城市化阶段的基本结束,城市发展的主要方面也将转向更新、复兴和建筑文化遗产保护。


2019年开年以来,广州、东莞、深圳、北京、上海、等一线城市相继出台计划推进城市更新。



广州

今年年初,《广州市2019年重点建设项目计划》发布,在城市更新与土地储备项目方面,广州将投入313亿元推进52个项目,涉及11个区。


东莞


为积极响应今年东莞市政府1号文“拓空间”工作主题,今年以来东莞共有40个单元、总面积达700公顷的城市更新单元获批,共涉及15个镇街。


深圳


3月,深圳市发布城市更新放宽政策,旧工厂可改保障房。同月,深圳市区龙华区、龙岗区分别公布了所在片区的城市更新单元计划。

北京


4月17日,北京市政府办公厅印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》,列入今年棚改任务的项目共有138个。


上海


4月18日,上海市住房和城乡建设管理委员会主任黄永平表示,2019年上海中心城区计划完成二级旧里以下房屋改造50万平方米,约2.5万户。


据统计,截止目前,已列入城市更新计划项目 764 个,已通过城市更新专规批复项目 460 个,通过率 60.2% ;实施主体确认公示项目 286 个,实施率 37.4%

 

房企、各路资本竞相角逐的赛场


1998年房改开启中国房地产起,依靠土地与人口红利,中国地产开启了长达二十年的黄金增量时代。


城市的胜利


但是自2013年新开工面积达到行业顶峰以来,房地产行业开始进入新常态「存量时代」。特别是在政策支持力度不断加大的背景下,一二线城市土地供应有限,核心地段土地更是稀缺资源,单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备。中国的房地产企业面临着前所未有的生存危机。


只要思想不抛锚,出路就比困难多。

城市的胜利
城市的胜利


增量做不动了,就向存量下手,房企纷纷加入到城市更新和旧城改造中。有机构预测,未来城市更新的市场规模将达万亿元。一夕之间,城市更新成为房企、各路资本竞相角逐的赛场。


除了佳兆业、富力地产等拥有丰富旧改经验的房企,越来越多的房企加入到了旧改的行列。目前,包括恒大、碧桂园、万科、保利地产在内, TOP50 房企中有半数以上参与到城市更新中。


上海为例,早期参与城市更新的多为央企、国企,如张江集团、华鑫集团等,而近几年如万科、绿地等大房企也在积极的参与进来。


城市的胜利


不仅房企如此,资本方也对城市更新虎视眈眈。有像高和资本、弘毅投资这种经验丰富的领先投资机构,也有像翰同资本这样来势汹汹的新起之秀纷纷涉足城市更新领域。


其中高和资本作为投资机构中的一批先行者,重点关注国内1线城市和1.5线城市核心区域的商业不动产收购,与房企在城市更新中关心的方向不同,以高和为代表的投资机构更希望通过引入创新产业等方式,在满足创新办公需求的同时,使低效资产的价值得到提升,最终通过资本化手段实现退出。



结语

城市的胜利城市的胜利城市的胜利


在新的历史条件下,中国已进入“新时代”,城市发展逐渐从增量模式转为存量模式,城市更新正成为城市发展的主要方式。城市更新为存量改造与发展探寻了一条可以遵循的路径,为房企未来转型提供了一种可借鉴的选择,为中国城市的可持续发展探索出一条属于中国的道路。

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