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产城创投|产业地产现阶段面临的几大问题盘点

发布时间:2019-06-04 点击数:99
一个城市的发展必须要有实体产业的支撑,只有当大批中小企业获得高度发展,城市的经济才有活力,城市才能实现可持续发展。



产城创投——园区梦工场看来,产业是促进社会繁荣的最实际的推动力。


得益于改革开放,北上广深及一些沿海城市已进入产业转型升级的重要阶段,三旧改造、城市更新、工改工正火热进行中。


对原来的工业区、旧厂房进行新一轮盘活,通过对这些旧物业进行升级改造、对产业结构进行调整、引入生产服务性企业、拓展高新技术产业等提高土地价值、激发产业活力成为一种大趋势。

 


在此大背景下,产业地产顺势成长。近几年,随着改革开放的不断深化、房地产巨头的转型、实体企业及金融资本的介入、原有产业地产开发商不断异地扩张,产业地产进入前所未有的活跃期。


经过40多年的发展,产业地产从原来的以生产企业为主的工业园模式,正不断扩展内涵与外延,各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现,产业地产的发展道路越走越宽。


产业地产以构建产业经济服务聚集平台为推动力,打造以企业为核心的产业生态环境,通过引导人才、资本、技术、信息、市场、商务等要素的聚集,在企业空间聚集中形成上中下游产业链,建立产业配套服务体系,通过产业链间的互动发展,最终形成产业集群的聚变和强大的内生机制,已经成为新产业和新业态的发源地。



虽然产业地产正处于蓬勃发展的继而段,但是由于起步比较晚,所以目前还处于引入探索和初步发展阶段,还存在这一些客观性的问题,主要有: 


01

产业地产成为房地产投资开发企业转场角逐的战场,存在诸多问题。


房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目,进行项目的道 路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合理的地产开发利润。


虽然房地产投资开发企业的进入,在某些程度上促进了产业地产的发展,但是也存在较大的问题。一方面,由于产业地产商模式依旧是房地产开发模式,造成地产开发商与整个产业的结合不紧密。这是因为地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上,而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产,因此难以形成产业辐射力。另一方面,房企作为产业地产开发商会沿用住宅销售模式来经营产业地产,对项目简单地一卖了之,不注重项目的后续经营, 严重影响了项目的长远发展。


众所周知,产业地产项目的投资收益是长期的、可持续的,前期开发并不能产生任何效益,运营才是项目持续健康发展的核心 。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性,抱着急功近利的态度进入产业地产领域,给产业地产的健康发展留下隐患。


02

普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。


产城创投——园区梦工场的团队调研了全国很多产业地产项目,发现国内产业地产项目频出,但是有自己明显的特色产业集群的项目少之又少。特别是缺乏创新、缺乏特色、产业结构雷同、竞争白热化、企业集而不聚,根植性差等问题比较凸显。


产城创投——园区梦工场认为造成这些问题的主要原因是开发缺乏科学的市场调研和统一规划。目前的产业地产项目,不是严格地按照发展需求进行定位,而是为了短期内聚集企业而盲目地进行产业选取和企业选址规划,从而导致项目内部产业之间缺乏应有的关联,没有形成相互关联的产业链条,导致产业集群的整体竞争力的不高,难以促进经济发展。有些项目甚至在发展初期为了迅速吸引企业入驻,在招商过程中往往忽略了对社会化分工、市场细分、价值链延伸以及产业集群的内在联系等问题的考量。这些不仅严重浪费了资源,还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争。


03

大部分产业地产项目均不同程度地存在结构单一、规模偏小和价值链偏低端的问题。


产业地产是伴随着产业转型升级发展起来的,这就要求产业项目能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。但是由于受到资源禀赋、区位条件、政策环境以及所处经济发展阶段的影响,大部分产业地产项目没有全产业链的思维,往往缺少位于产业价值链上游的东西。


另外,由于我国产业地产开发商缺乏专业化的产业地产开发和建设能力,原本定位于能够提供配套商业服务、金融服务、科研服务的综合性产业园区最后只能成为单纯的商务园区和制造园区,不仅大大降低了产业地产商的盈利能力,更对入园企业的持续发展和我国产业价值链的提升造成很大的伤害。


04

对于产业地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准,使得产业地产的市场化开发在部分地区受到一定程度的限制。


我国的产业地产虽然不是新生事物,但是仍然还处于探索阶段,所以政府在政策及相关规范标准上还没有形成完善的系统。


目前的情况来看,出台与产业地产相关政策的基本是地方政府及一些地方经济开发区管委会,而在全国范围内,缺乏统一的规范标准和扶持政策,这无疑削弱了我国产业地产发展的后劲。


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