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特色小镇建设即将迎来烂尾高峰?

发布时间:2018-09-18 点击数:163

特色小镇建设即将迎来烂尾高峰?

 

      2016年年初以来,特色小镇建设的号角吹响,各级政府以及开发商都热烈响应。当前全国层面已经批复第一批127个、第二批276个共403个国家级特色小镇。除此之外,各级政府、部门以及企业还有一大批建设计划。据华夏时报报道,截至20176月末,全国计划建设特色小镇的总量已多达五六千个。

 

      参与这场热潮角逐的不仅仅是住建部、发改委等热门部委,审批的资格也在国家部委间博弈。第一批特色小镇由住建部、发改委、财政部等多个部委同时推出文件,第二批特色小镇则是由住建部紧锣密鼓的唱独角戏,就连国家体育总局,也称已经中央批准,要在全国开发100个体育小镇,宽进窄出,上不封顶。

 

特色小镇建设


      正在被房地产过剩困扰的开发商自然不甘人后,大举变身为特色小镇的建设者、开发商和运营商,万达提出了文旅小镇的发展方向,绿城试图用农业小镇建设一种理想的生活方式,碧桂园则大举进军科技小镇领域。

 

      在这场大干快上的特色小镇建设热潮中,却隐隐透露着繁荣背后的危机,从三五年的建设周期来看,随着时间的推移,特色小镇或许会迎来一波烂尾高峰。

 

1.缺乏产业支撑的特色小镇恐名实难两全

      特色小镇区别于房地产项目的最重要特点,就在于它是“生产、生活、生态”协同发展的平台,优势特色的产业生态是特色小镇的灵魂。浙江特色小镇的成功,就在于浙江的小镇已经形成了专业化的产业生态,有的主打黄酒,有的专门生产袜子。细分的产业足以吸引足够多的人口和企业,西部地区的特色小镇建设,产业培育却艰难得多,西部地区产业发展受地形地貌的限制,很少有成片的土地,交通不便,企业也多以资源型企业为主,矿产或者做农产品加工,很难有制造业方面的创新,要形成系统专业的产业生态,尚需时日。

 

2.缺乏市场支撑的特色小镇恐举步艰难

      现在几乎全国各地都在学习浙江的特色小镇建设模式,在学习的同时,很多人可能忽略了一个现实,浙江特色小镇的胜利,在于其生生不息的创业精神和发达的民营经济。浙江具有明显的“块状经济”特点:民营经济发达,人文气息浓厚,气候宜人,不同的小镇自觉的形成了产业和功能的分工,已经形成良好的产业生态,具有足够的吸引力使得资源聚集。因此,浙江等发达地区建设特色小镇的模式,多数是“政府引导,市场主导”的模式。

 

      一些欠发达地区,也想迫切参与到特色小镇的建设中来,地方政府不惜大包大揽,规划各种文旅小镇。依托当地优质的历史文化底蕴、民俗文化传统、特色景观资源,打造文旅小镇无可厚非。然而,这类文旅小镇要具有持续的生命力,有严格的区位条件,即存在于拥有大量人口的大城市周边,满足周边游的需求。对于那些虽然拥有良好的生态环境和文旅资源,但交通不便或景区缺乏足够特色,即便政府包揽小镇的规划设计和运营,还将面临区域经济活力不强,地方财力薄弱等长期问题。

 

产业与市场支持


3.特色小镇建设需要大量的资金支撑

      建设资金从何而来,对于地方政府和开发商都是巨大的考验。与建设一个小区或房地产项目不一样的是,特色小镇建设除了要建设单体的建筑之外,可能还要建设道路、管网等基础配套设施,学校医院等公共服务设施,以及办公楼宇、产业园区等产业配套。特色小镇建设面对的是多个项目集群。据中国企业报报道,江苏每个特色小镇建设大约需要新增投资30亿元至50亿元,其中产业投资占比不低于70%。资金实力略差的开发商,面临的压力可想而知。

 

4.开发商从赚快钱转向了赚慢钱

      房地产的商业逻辑本质是通过卖房赚钱,配套服务只是作为抬高房价的工具。但是到了特色小镇领域,商业模式发生了本质的转变,可售部分不再是创造利润的点,而是作为现金流,支撑项目后期的运营。项目开发完成之后,房企可能并没有赚到钱,而是留下了一堆产业,真正的赢利点是通过后期运营,通过租金、服务赚钱。从赚快钱的房地产领域,转向赚慢钱的特色小镇领域,对开发商的融资能力,开发节奏、回款能力都提出了新的挑战。


资金流向

 

5.缺乏人口支撑的特色小镇存在空心危险

      虽然北上广深这样的千万级人口以上的城市在对人口涌入逐渐关上大门,但是随着中国生育率步步走低并且进入到老龄化社会,人口作为城市发展的宝贵资源,将会成为各地的争抢对象。纵观中国的人口流入流出数据,近十年来,中国的人口大多流向北上广深、省会城市以及长三角珠三角等地的城市群中。

 

      从城市的行政等级来看,小镇几乎位于城市行政等级的最底层,大多交通不便,医院学校等配套设施差强人意,当地人多数一有钱就在县城或省城买房置业,如果缺乏人口的聚集,特色小镇也会成为空心镇。

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