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规划运营好一个物流园区有多难?

发布时间:2018-08-06 点击数:152

      随着众所周知的房地产调控政策的持续影响,地产商开始介入物流园区项目,物流园区的开发模式也呈现多元化,包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且,物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务,对物流园区的后期运营提出了更高的要求!因此,物流园区在具体规划、建设和运营时,要重点考虑以下7个方面的问题。

 



1、项目地发展状况、产业结构及市场需求

在进行物流园区项目选择时,首先要考虑的不是政府政策,也不是投资者的实力,而是市场需求是否支持项目发展。物流园区项目的宏观把握有三个要点:

1)宏观经济环境分析

一般来说,宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市(地区)层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业,包括现状,特点,问题,趋势等。     

2)当地城市产业结构分析

一是了解当地城市主导产业的构成,以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况,包括发展现状、未来规划、相关优惠政策等。    

3)市场需求分析

当地物流需求是产地物流?如果是,那么主要企业是谁?主要产品是什么?或是销地物流?如果是,那么主要需求企业是谁?需求什么?

 



2、分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后,还要实地调研项目周边市场竞争的状态,寻求可供选择的差异化策略,物流园区项目的实地调研,一般也是要从三个方面进行:

1)周边主要产业(工业)园区

即对项目所在地一定半径区域内的各类产业(工业)园区情况进行分析研究,包括这些园区的发展目标,功能布局,未来规划,入驻企业,优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求,也可能与项目产生竞争。     

2)周边物流园区及其入驻企业

包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场,以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈,进行优劣势对比分析,从而形成实地市场调研报告,供项目决策参考。     

3)潜在客户需求

具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查,了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户,要进行逐个的“地毯式”调研,为项目后期招商积累客户。

 



3、项目地交通情况

城市的区位与交通,是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说,区位交通是客观存在的,难以改变的。因此,要给予足够的重视。    

1)区位优势

具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质(是工业城市,是商贸城市,还是旅游城市?),目前的经济总量以及发展趋势,人口规模等。宏观上,了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽?还是辅助从属?微观上,要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划,周边相邻的都有什么项目规划。

2)交通优势

根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。在交通优势分析中,一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况,也会考虑多式联运的可能性。

 

4、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果,主要是忽视前期的战略定位,结果就是先天不足,无法满足客户需求。把握物流园区项目的战略定位,主要是以下三个方面:     

1)基本的战略定位

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源,确定项目的基本定位。要具体化,市场针对性要强。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里),客户定位(具体是哪些企业入驻),产品定位(园区的建筑形态如何),品牌定位(市场形象如何)等。     

2)主要功能确定以及分区的空间布局

即项目有哪些主要功能,如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标,以及相互关系。

比如,每个功能区多大面积,将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积,仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象,也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。     

3)具体规划设计

包括建筑形态(外观和内部),道路规划(人车分流),景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要,也要具体照顾物流作业的技术需要。



 

5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

物流园区是投资大、周期长的项目,传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台,需要向入驻企业提供增值服务。因此,确定园区项目的经营模式,才能形成园区建设与运营的良性发展。 

1)土地规划

物流园区用地一般属物流用地,因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地),可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。土地价格与当地政府具体洽谈,协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面,配套部分保持在20-30%为宜。    

2)开发原则

正因为物流园区项目占地面积大,建设周期长,而且招商、培育也需要一定时间。因此,建议物流园区项目的开发原则为:统一规划,分期开发;滚动发展,分块管理。

3)经营模式

物流园区的具体经营模式有三种,一是全部持有出租,二是全部销售,三是租售结合。因物流园区投资大,全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售,也难以对入驻企业(业户)进行整合管理。因此,采取租售结合的模式是最佳的选择。    

4)项目后期运营的收入结构

除了房屋租金(含物业费)外,还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要),信息服务收入(为入驻企业和相关企业提供),以及其它收入。

 

6、做好后期运营管理服务

物流园区项目的成功,市场调研是前提,战略定位是关键,运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作,就是要“1+1”,即建设一个体系——园区公共服务体系,搭建一个平台——物流信息服务平台。  

1)园区公共服务体系

包括5个方面:一是专业性物业管理服务;二是一体化行政服务;三是企业管理服务;四是业务整合服务;五是物流金融服务。

2)物流信息服务平台

包括2个方面,一个是外部的公共信息服务,另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统,既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要,也会降低这方面整体的投资和费用。   

 

7、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划,物流园区作为重点工程,可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。    

1)国家产业政策导向和资金支持

物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后,要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。    

2)当地政府的具体有关政策

包括土地政策、规费政策、税收政策等。特别要注意的是,入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要!

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