第一大忽悠：空手套狼型
这种类的根本没有准备要投入资金，其目的只是想两头忽悠，空手套白狼。一边向政府跑马圈地，一边向投资者用地引资，至于特色小镇要如何开发？特色小镇开发之后是否能存活下来？则不在其考虑范围内。
其中也有部分的是本身实力不强大，采取这种方式也是迫不得已的行为，但特色小镇开发这匹烈马，真的不是这些能驾驭得了的。
特色小镇的开发投资根本不是那些普通的房地产开发能比得了的，一个特色小镇少则投资2、30亿，多则上百亿，单起步资金也要好几个亿吧，没有这个资金实力别妄谈特色小镇开发。就算能融到钱，可特色小镇的开发完全不像房地产开发，资金可以快速滚动，特色小镇开发必须做好长期的运营规划，一个特色小镇发展成熟到可以赚钱，到少要3-5年甚至7-8年，想靠收门票、餐饮、客房快速回本，那只是一厢情愿。
所以说钱是特色小镇开发的根基。
第二大忽悠：圈地卖地型
这与第一种的区别是，这种类通过是低价，向政府圈了大块的土地，然后通过寻求合作或者招商引资。其目的不是单纯的开发，而是做起卖地的生意。
对于这种，我们需要认真思考，这种用地有没有值不值得开发的点，值不值得冒这个风险？
首先，这类用地往往是倚仗与当地政府的关系，土地来源是可能存在较大的政策风险，第一是手续或者流程可能不完善，二是政府换届，牵线搭桥的关系不在，就可能面临政治承诺的风险。
其次，不能因为地价低，就冲动投资开发特色小镇。虽然较低的地价，有利于控制成本，但后期的投入才是大头，不能因小失大。并不是所有的土地都能开发特色小镇。
特色小镇选址的三大要素：
一、周边环境资源；
二、周边交通情况；
三、周边人气情况；
三大要素缺一不可，能满足三大要素的土地才具有开发特色小镇的条件，否则，地块再大，地价再低也没有开发的价值。现在很多开发商选择荒山荒滩，或者是远离城市的农田做特色小镇，这些荒山荒滩农田，资源没有自身特色，交通时间长且不顺畅，面对的又是局部市场，人气在哪里？关键是一动就是几千亩、上万亩，这么大面积的土地你想好做什么了吗？
其实，特色小镇开发与房地产开发相比，土地并不是制约特色小镇开发的主要因素，不要局限于一城一地，可施展的空间就会更加广阔。
第三大忽悠：玩概念型
在给政府做顾问或是给开发商做诊断时，常常还会碰到这样的情形，土地还没有到手，前期调研和前期策划也没有介入，就先找规划设计院画图，然后直接拿着概念方案去向政府拿地，或一张图同时洽谈数个项目。
其实，这里面有两种情形，一种是存粹是向政府忽悠土地，其目的与第一、二类情况比较类似；第二种，是迫于拿地的压力，特色小镇开发涉及的土地量大，地方政府出于谨慎考虑，往往要求开发商先提交规划设计方案，或者开发方案。
这样的概念设计方案，对特色小镇开发来说，毫无价值。没有对资源、市场、消费者等要素做出认真深入的分析，没有精准的对特色小镇定位，也就是根本不清楚到底要做一个什么样的小镇、要如何做？没有把特色小镇的开发、盈利、运营模策划好，就开始画些效果图，取上几个好名字，然后罗列一大堆拍着脑袋想出来的什么景点、功能名称，就以为大功告成了…那不叫特色小镇。每一个特色小镇都应该是独特的，有独特的交通、资源、环境、市场等条件，都需要有量身定制的开发方案。先有策划、再考虑如何落地，最后才是做规划、做设计，只有这样的流程才能保障决策的科学。无论是开发商，还是政府相关部门，都不要再拿这类方案自欺欺人了。
第四大忽悠：赤手空拳型
在房地产开发时代，目睹过很多小型开发商，公司团队建设极其缺乏，在市场上磕磕碰碰，好在运气好，房地产开发的相关产业链还算比较成熟，市场上有各种各样的资源可以借用，如策划公司、设计公司、代建公司，销售代理公司、广告公司等等，做普通的项目，这种团队也够了。
但千万不要把这种经验带到特色小镇开发中来。特色小镇开发与房地产开发的不同点就在于特色小镇开发面对的不是单一的市场，在整体功能、产品、配套、服务、盈利模式、开发模式等方面都存在根本性的差异，抱着房地产开发的心态、理念、模式、流程、经验绝对会痛不欲生、万劫不复!
回到团队建设，先不说策划能力，即使是后期的服务能力、运营能力、管理能力，就不是小型公司能够驾驭得了的，需要建立完善的公司架构。当然，借助外部资源是最好的捷径，比如说开发养老小镇，需要相关的医疗、专业养老机构、社区养老服务机构、老年教育等配套产业，这些够可以引进合作伙伴。
所以说小型开发商，千万不要贸然进入特色小镇开发。特色小镇开发周期短则5到8年，长则10年、20年，自身没有长线运营的魄力难以为继。建议特色小镇开发者寻找专业的合作平台，建立共赢的合作生态关系，以有把握的状态进入特色小镇开发领域。
有些开发商，把主要精力放在跑政策、跑立项、为项目挂牌等等，好好的政策，被硬生生的变成了寻租的空间和利益输送的纽带。国家的扶持政策是为了更健康的推动特色小镇发展，绝不会允许蛀虫钻空子，最近国家发改委已明令清查和摘牌，就是对这些蛀虫的防范。
当然，也有些开发商本意是为了项目更好的，能够执行的更顺利，但对开发特色小镇而言，对项目本身的研究才是前提。项目本身有没有发展前途？消费者会不会买账？什么方向才是更有利于特色小镇的存活？
只有在确立好小镇的“顶层设计”的基础上争取优惠政策支持，才是特色小镇开发的正途。
第六大忽悠：夸大回报型
有很多所谓开发商，在没有具体运营模式、盈利模式的情况下，夸夸其谈持色小镇的高额投资回报，这类人，一向视为骗子。
坦诚地说，特色小镇开发的复杂性、成长培育的长周期性，以及市场风险，决定了不是所有特色小镇开发参与者都会有回报。
同时，特色小镇开发回报具有高度的不确定性，即使在初期，对特色小镇开发、盈利、运营模式都进行细致的规划，在执行过程中，市场也会面临诸多的不确定性，这与地产开发卖房子不一样，卖房子，清盘只是时间早晚问题。特色小镇的盈利很难予以预计，只能通过更科学的研究和决策，努力达到预定目标。
第七大忽悠：羊头狗肉型
很多开发商挂着特色小镇开发的名头，本质却是房地产开发。
目前来说，房地产还真是特色小镇盈利的核心组成部分，甚至可以说没有房地产就没有特色小镇。但是，特色小镇开发并不等于房地产开发。
特色小镇是生产、生活和生态的结合，具有广泛的人文与社会特征，这不是房地产能单独解决的问题。如果仅有房子，而没有文化，没有特色，没有赖以生存的产业，房子就只是一堆钢筋水泥。
以特色小镇开发的名义行房地产开发之实，有违发展的初衷，反过来说，如果认为房地产开发就是小镇开发全部，那终将误入歧途。
第八大忽悠：文化放大型
很多地方，存在比较小的文化遗迹，比如说几间旧民宅、几口古井，就嚷嚷要开发上万亩的文旅小镇，不可否认，有些文化古迹本身很小，但大有价值，如山西洪桐的大槐树，每年吸引数百万游客参观，因为那凝聚了民族共同的历史记忆。
没有文化支持不能称之为“文旅小镇”。但是，文化的概念很宽泛，不是所有有文化的地方都可以开发成特色小镇，还要看文化的传承和发展脉络是否清晰、对市场是否有足够的吸引力；文化是否有延展性，文化是否具有产业与商业价值。文化的保护和发展，与文化的过度包装并不是一回事，绝对不是稍有一点儿文化的地方都可以开发特色小镇。
